Ακίνητα στην ίδια πόλη, για διαφορετικά βαλάντια και προτιμήσεις, με νοητή διαχωριστική γραμμή την οδό Εγνατία διαμορφώνουν την εικόνα του real estate στην καρδιά της Θεσσαλονίκης, που φαίνεται, ωστόσο, να κινείται με δύο ταχύτητες, αποτελώντας τα τελευταία χρόνια για τους εν δυνάμει αγοραστές έναν ώριμο επενδυτικό προορισμό με ευκαιρίες.
«Η Θεσσαλονίκη προσελκύει, πλέον, ένα ευρύ φάσμα αγοραστών, από οικογένειες που αναζητούν προσιτή ιδιοκατοίκηση έως διεθνείς επενδυτές που αναγνωρίζουν τη μακροπρόθεσμη αξία της πόλης» αναφέρει ο Γιώργος Πετράς, CEO της Engel &Völkers Greece, υπογραμμίζοντας πως τα τελευταία χρόνια «έχει καταγραφεί ανοδική πορεία στις τιμές, οι οποίες σε ορισμένες περιοχές παρουσιάζουν ετήσιες αυξήσεις που ξεπερνούν το 10%. Ωστόσο, η εξέλιξη αυτή δεν είναι πλέον ομοιόμορφη, η αγορά γίνεται πιο επιλεκτική και διαφοροποιημένη».
Το ιστορικό κέντρο και οι ιδιαιτερότητές του
Ιδιοκατοίκηση και εκμετάλλευση (μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση) παντρεύονται μεταξύ των επιλογών για ακίνητα που βρίσκονται κάτω από την Εγνατία. Αντίθετα το ενδιαφέρον για ακίνητα πάνω από την Εγνατία είναι κυρίως επενδυτικό, με έμφαση σε διαμερίσματα κατάλληλα για βραχυχρόνια μίσθωση ή φοιτητική στέγη.
Σύμφωνα με το market report της Engel &Völkers Greece, οι ενδεικτικές αξίες των διαμερισμάτων κάτω από την Εγνατία κυμαίνονται στα 250.000 έως 500.000 ευρώ ενώ πάνω από την Εγνατία οι τιμές περιορίζονται στα 100.000 έως 250.000 ευρώ.
Η αγορά, μάλιστα, όπως αναφέρεται στο market report, παρουσιάζει σταθερή αύξηση στον όγκο συναλλαγών τα τελευταία χρόνια, με τις τιμές να ενισχύονται λόγω περιορισμένης προσφοράς ποιοτικών ακινήτων και αυξημένου επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Όσο, δε, για τη δομή του αποθέματος και τους τύπους των ακινήτων αυτά μοιράζονται αναφορικά με τη συνολική τους εικόνα σε περίπου 60% που αφορά διαμερίσματα και σε 40% που πρόκειται για γκαρσονιέρες. Αναφορικά με τα προς πώληση, περίπου 64% είναι διαμερίσματα και 32% είναι studios. Η δε διαίρεση μεγαλύτερων διαμερισμάτων ή παλαιών επαγγελματικών χώρων σε μικρότερες μονάδες, με στόχο τη βελτιωμένη απόδοση μέσω ενοικίασης, αποτελεί την κυρίαρχη τάση.
Θα πρέπει να επισημανθεί πως το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στο ιστορικό κέντρο είναι χαμηλότερο σε σχέση με άλλες περιοχές του δήμου Θεσσαλονίκης, καθώς κυριαρχούν επενδυτικά ακίνητα και ενοικιαζόμενες κατοικίες. Σύμφωνα μάλιστα με την απογραφή του 2021, οι κάτοικοι της Α’ Κοινότητας Θεσσαλονίκης ανέρχονται σε 42.123.
Ποιες είναι οι προτιμήσεις των αγοραστών και οι τάσεις
Βασική απαίτηση των αγοραστών είναι τα κτήρια που βρίσκονται τα διαμερίσματα να είναι μετασεισμικά, δηλαδή κατασκευασμένα μετά τον σεισμό του 1978, και η τοποθεσία τους κοντά σε μνημεία, πλατείες και σημεία υψηλής επισκεψιμότητας.
Την ίδια ώρα οι τάσεις που παρατηρούνται στην αγορά του ιστορικού κέντρου είναι η σταθερή ανοδική πορεία τιμών και συναλλαγών, η ενίσχυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε επιλεγμένα σημεία (μετά τους περιορισμούς που έχουν πρόσφατα τεθεί), με έμφαση σε τουριστικές ροές, το επενδυτικό ενδιαφέρον γύρω από τους νέους σταθμούς του Μετρό, με την εγγύτητα σε αυτούς να θεωρείται μελλοντικό πλεονέκτημα υπεραξίας.
Η Θεσσαλονίκη σε φάση μετασχηματισμού
Σύμφωνα με τον κ. Πετρά, «η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης έχει εισέλθει σε μια νέα, μετασχηματιστική, φάση. H πόλη δεν βρίσκεται πλέον απλώς σε στάδιο ανάκαμψης, αλλά διανύει μια δομημένη περίοδο βιώσιμης ανάπτυξης και σταδιακής ωρίμανσης της αγοράς. Η ζήτηση παραμένει σταθερά υψηλή, τροφοδοτούμενη από την ανάδειξη της Θεσσαλονίκης σε έναν αναπτυσσόμενο κόμβο εκπαίδευσης, υγείας, logistics και τεχνολογίας».
Μάλιστα, στα συγκριτικά πλεονεκτήματα της Θεσσαλονίκης, που λειτουργούν ως κίνητρα για την τοποθέτηση επενδυτών στην πόλη, σύμφωνα με το market report της Engel &Völkers Greece, είναι:
- η λειτουργία του Μετρό έχει δημιουργήσει έναν νέο χάρτη ευκαιριών, αυξάνοντας την κινητικότητα και τις αξίες σε περιοχές όπως ο Βαρδάρης και το ιστορικό κέντρο.
- τα έργα όπως η ανάπλαση του παραλιακού μετώπου, της Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης και του νέου Παιδιατρικού Νοσοκομείου στο Φίλυρο ενισχύουν την ελκυστικότητα των τοπικών μικρο-αγορών.
- η πολυμορφία των επιλογών καθώς η αγορά της Θεσσαλονίκης προσφέρει ένα μωσαϊκό επιλογών, από τα επενδυτικά διαμερίσματα του κέντρου έως την παραθαλάσσια... βιτρίνα της Καλαμαριάς και τις δυναμικές επεκτάσεις της Θέρμης.
«Τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς παραμένουν ισχυρά. Η Θεσσαλονίκη δεν αποτελεί πλέον μια ανερχόμενη αγορά, αλλά έναν σταθερά εξελισσόμενο και ολοένα πιο ώριμο προορισμό επενδύσεων. Η περιορισμένη προσφορά ποιοτικών, μετασεισμικών ακινήτων διατηρεί τη δυναμική των τιμών σε υψηλά επίπεδα» αναφέρεται στο market report. Υπογραμμίζεται, δε, πως «η προτίμηση στρέφεται ολοένα και περισσότερο σε ενεργειακά αποδοτικά κτήρια, διαμερίσματα κοντά σε μέσα μαζικής μεταφοράς και περιοχές που προσφέρουν συνδυαστικά ποιότητα ζωής, πράσινο, θέα και εύκολη πρόσβαση στη θάλασσα. Παράλληλα, η ζήτηση για επενδυτικά διαμερίσματα, κατάλληλα για μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση, παραμένει ισχυρή, ιδίως σε κεντρικές και φοιτητικές ζώνες».
