Μία πλατφόρμα που απεικονίζει την πραγματική αξία των ακινήτων μέσω τεχνολογιών blockchain και μηχανικής μάθησης δημιούργησε η «Flexice P.C.» σε συνεργασία με το Εργαστήριο Φωτογραμμετρίας και Τηλεπισκόπησης του τμήματος Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών του ΑΠΘ.
Το BIRN είναι μία ενιαίας βάσης δεδομένων συγκριτικών στοιχείων πώλησης και ενοικίασης ακινήτων, η οποία ενσωματώνει τεχνολογίες blockchain με σκοπό τη διασφάλιση των προσωπικών δεδομένων, αλλά και μηχανικής μάθησης (machine learning) για τη δημιουργία αλγορίθμων υπολογισμού μοντέλων αξιών. Εμπλουτίζεται από πραγματικά στοιχεία των χρηστών του κτηματομεσιτικού κλάδου και αποτελεί πολύτιμο εργαλείο για εκτιμητές, μεσίτες, συμβούλους ακινήτων, εταιρείες και κάθε μορφής επαγγελματία του κλάδου. Παράλληλα, όμως, ενσωματώνει πρόσθετα δεδομένα, ακτινογραφώντας κοινωνικά και οικονομικά κάθε περιοχή ενδιαφέροντος.
Όπως εξήγησε στη Voria.gr o επιστημονικός διευθυντής του BIRN, διευθυντής της Flexice PC Νίκος Μανομενίδης, η πλατφόρμα έρχεται να ξεκαθαρίσει το θολό τοπίο της ελληνικής κτηματαγοράς, όπου οι τιμές αγοραπωλησίας ακινήτων που αναγράφονται στα συμβόλαια δεν αντανακλούν την πραγματικότητα, με αποτέλεσμα οι περισσότερες εκτιμήσεις, από τις οποίες κρίνεται η περιουσία των πολιτών, όπως και η ρευστότητα των επιχειρήσεων, γίνονται με συγκριτικά στοιχεία από ιστοσελίδες που παρουσιάζουν ανακριβή και σε αρκετές περιπτώσεις παραπειστικά στοιχεία.
«Πρόκειται για ένα ερευνητικό πρόγραμμα που έχει και ευρωπαϊκή χρηματοδότηση μέσω της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας. Παίρνουμε τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς, τις πραγματικές συναλλαγές, τις οποίες ανεβάζουν οι πιστοποιημένοι χρήστες που έχουν τα στοιχεία. Η πλατφόρμα αποπροσωποποιεί και αυτόν που έβαλε τα στοιχεία, ενώ ταυτόχρονα ουδετεροποιεί και τις πληροφορίες που βάζεις, οι οποίες παίρνουν τιμή βάσης με βάση την αξία του τετραγωνικού στην περιοχή. Ένα μεγάλο πρόβλημα που έχουν οι εκτιμητές είναι ότι χρησιμοποιούν δεδομένες αναγωγές, για παράδειγμα δίνουν επιπλέον 3% για κάθε όροφο. Αυτό όμως δεν είναι σε όλες τις γειτονιές ίδιο. Το μοντέλο παίρνει και γεωγραφικά χαρακτηριστικά και τα ύψη των κτηρίων με βάση τα κτήρια της περιοχής και λέει πόσο πραγματικά επηρεάζει ο όροφος. Επίσης, με μηχανική μάθηση βγάζει το πραγματικό ποσοστό που επηρεάζει η ηλικία του κτηρίου. Γιατί η παλαιότητα επηρεάζει σε άλλο ποσοστό την Πλατεία Αριστοτέλους και σε άλλο τον Εύοσμο. Το σύστημα αυτό αναδεικνύει τις αναγωγές που η πραγματικότητα δημιουργεί και όχι μία αυθαίρετη παραδοχή ενός εκτιμητή. Αναγνωρίζει, δηλαδή την πραγματική βαρύτητα των χαρακτηριστικών ενός ακινήτου στη διαμόρφωση της τιμής του. Βασίζεται σε διεθνείς πρακτικές και είναι στις στοχεύσεις μας να δημιουργηθεί ένα προϊόν που θα απευθύνεται σε όλες τις χώρες», τόνισε ο κ. Μανομενίδης.
Στοίχημα η συμμετοχή
Τα συγκριτικά στοιχεία καταχωρούνται ανώνυμα από τους χρήστες του συστήματος και εντάσσονται στην λεγόμενη αξιόπιστη λίστα, αφού εγκριθούν για την ορθότητά τους είτε από διαπιστευμένους εκτιμητές, είτε από συγκεκριμένο ποσοστό ή από συγκεκριμένο αριθμό πιστοποιημένων μελών. Εφόσον τα ακίνητα εγκριθούν για να ενταχθούν στην λίστα, ανάγονται στο ακίνητο αναφοράς και προσφέρεται ως αντάλλαγμα ένα token στον χρήστη που το προσέθεσε. Ήδη, έχουν μπει δεδομένα κυρίως από μεσίτες – πραγματογνώμονες, όμως το στοίχημα είναι η μαζική καταχώριση πληροφοριών, καθώς η αξιοπιστία της εκτίμησης εξαρτάται από τον αριθμό των συναφών με το υπό μελέτη ακίνητο δεδομένων.
«Έχουμε στείλει και στοιχεία από προηγούμενα χρόνια, για να βλέπουμε το πώς αλλάζουν οι τιμές με την πάροδο των χρόνων ή με τα γεγονότα που συμβαίνουν, όπως ο πόλεμος στην Ουκρανία. Το επόμενο στάδιο είναι να παράγονται τα παραδοτέα, δηλαδή οι αναφορές που μπορεί να ζητά ένας αγοραστής, ένας μεσίτης, ένας επενδυτής, μία εταιρεία, ένας εκτιμητής. Το σύστημα μπορεί να το χρησιμοποιήσει και μία τράπεζα για να κάνει έλεγχο χαρτοφυλακίου, καθώς το σύστημα υπολογίζει διάφορες παραμέτρους, όπως τους κινδύνους για πλημμύρες και φωτιές ή τη σεισμικότητα», σημείωσε ο κ. Μανομενίδης.
Ο διευθυντής της BIRN τόνισε πως, πέρα από το προφανές όφελος για τους επαγγελματίες του κλάδου, η λειτουργία της πλατφόρμας θα δώσει ώθηση στην αγορά. «Υπάρχει θέμα με τη διαφάνεια στην αγορά και δεν έχουν αντιληφθεί όλοι πως δεν χρειάζεται να είναι έτσι. Τα προσωρινά οφέλη από τη μαύρη οικονομία είναι καταστροφικά σε σχέση με τι θα μπορούσε κάποιος να κάνει. Στερεί από την ανάπτυξη και εισοδήματα για τους μεσίτες. Όταν ένα ακίνητο κοστίζει 200.000 ευρώ και ο εργολάβος σου λέει ότι δεν μπορώ να κάνω συμβόλαιο για πάνω από 150.000, περιορίζεις την αγορά σε αυτούς που έχουν… μαύρες σακούλες», είπε χαρακτηριστικά.
Κοινωνικο-οικονομικά δεδομένα
Η πλατφόρμα ενσωματώνει ανοιχτά δεδομένα που υπάρχουν από άλλους φορείς όπως το e-poleodomia και η ΕΛΣΤΑΤ. «Ενσωματώνουμε στοιχεία που έχουν σχέση με τις χρήσεις γης, ενδεχόμενους περιβαλλοντικούς περιορισμούς και πολεοδομικά χαρακτηριστικά περιοχής, αλλά και δημογραφικά στοιχεία που έχουν σχέση με την πυκνότητα του πληθυσμού ή το εισόδημα των κατοίκων. Η λογική είναι να δώσουμε μία ταυτότητα της περιοχής, στην οποία βρίσκονται τα ακίνητα. Δηλαδή, πώς είναι η γειτονιά της περιοχής, αν έχει υψηλή ανοικοδόμηση, αν τα κτήρια είναι καινούργια ή παλιά, πόσο πληθυσμό έχει, αν έχει αυξηθεί ο πληθυσμός, ποιο είναι το κατά κεφαλήν εισόδημα και το μορφωτικό επίπεδο. Εκτός, δηλαδή, από τις αξίες που πρέπει να συλλέξουμε από μεσίτες αξιοποιούμε ό,τι ανοιχτά δεδομένα έχουμε, ώστε ο χρήστης να μην χρειάζεται να πηγαίνει σε άλλες υπηρεσίες», είπε στη Voria.gr o Θέμης Ρουστάνης, αγρονόμος τοπογράφος μηχανικός με εξειδίκευση στη Γεωπληροφορική, μέλος της επιστημονικής ομάδας του ΑΠΘ που συμμετέχει στο πρόγραμμα.
Η προσθήκη αυτών των δεδομένων καθιστά την πλατφόρμα χρήσιμη και για άλλους επαγγελματίες ή φορείς. «Θα μπορεί κάποιος που θέλει να ανοίξει ένα κατάστημα να δει τι πληθυσμό έχει η περιοχή, τι εισοδήματα έχει ο κόσμος που μένει σε ακτίνα 500 μέτρων από το μαγαζί, τι αριθμός οχημάτων περνά και από ποιες περιοχές έρχεται. Με τη χρήση GIS επίσης μπορούμε να βρούμε πια είναι η καλύτερη από τρεις πιθανές λύσεις για μεταστέγαση μίας υπηρεσίας, εφόσον βάλουν όλοι οι υπάλληλοι τη διεύθυνσή τους σε ένα σύστημα. Οι εφαρμογές που μπορεί να έχει είναι άπειρες», κατέληξε ο κ. Μανομενίδης.