Της Μαρίνας Διάφα*
Εκατοντάδες ιδιοκτήτες ακινήτων κινδυνεύουν να δουν την περιουσία τους να περνά στο Δημόσιο, εξαιτίας ενός λάθους ή μιας καθυστέρησης στην καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Η μετάβαση από τα Υποθηκοφυλακεία στο Εθνικό Κτηματολόγιο είναι ένα σημαντικό βήμα εκσυγχρονισμού, αλλά και μια «παγίδα» για όσους δεν έχουν φροντίσει να ελέγξουν εγκαίρως τις εγγραφές τους.
Περισσότερα από 500.000 ακίνητα στη χώρα δεν δηλώθηκαν εγκαίρως ή ορθά στο Κτηματολόγιο. Η νέα παράταση που δόθηκε για τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών προσφέρει μια τελευταία ευκαιρία στους ιδιοκτήτες να προστατεύσουν την περιουσία τους, πριν η διαδικασία οριστικοποιηθεί. Για πρώτη φορά, η ιδιοκτησία αποτυπώνεται με ενιαίο, ψηφιακό και διαφανή τρόπο. Στο νέο σύστημα του Κτηματολογίου, σημείο αναφοράς δεν είναι πλέον το πρόσωπο αλλά το ίδιο το ακίνητο, το οποίο αποκτά μοναδική «ταυτότητα», τον ΚΑΕΚ (Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου), όπου αποτυπώνονται οι νομικές πληροφορίες (ιδιοκτησιακά δικαιώματα, βάρη, διεκδικήσεις) αλλά και τα τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου (θέση, όρια, μορφή, μέγεθος).
Τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» - Μία επικίνδυνη παγίδα
Σήμερα, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, το 70% της χώρας έχει ενταχθεί στο σύστημα του Κτηματολογίου και εκτιμάται ότι ως το τέλος του 2025 θα έχει ολοκληρωθεί πλήρως η διαδικασία της κτηματογράφησης. Ωστόσο, κατά την διαδικασία αυτή, προέκυψαν λανθασμένες ή ελλιπείς κτηματολογικές καταχωρίσεις, με αποτέλεσμα χιλιάδες ακίνητα να εμφανίζονται σήμερα στην κτηματολογική βάση ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Οι περιπτώσεις είναι πολλές και μπορεί να αφορούν τόσο αστικά ακίνητα όσο και γεωργικά. Μεγάλο μέρος των εγγραφών ως αγνώστου ιδιοκτήτη προέρχεται από «ξεχασμένα» δικαιώματα, όπως ο «αέρας» της οικοδομής και οι θέσεις στάθμευσης.
Οι συνέπειες είναι ιδιαίτερα σοβαρές. Όταν οι πρώτες κτηματολογικές εγγραφές καταστούν οριστικές χωρίς διόρθωση, τα ακίνητα αυτά περιέρχονται αυτοδικαίως στην κυριότητα του Δημοσίου. Πρόκειται για μία διάταξη, σε εφαρμογή της αρχής πως ό,τι δεν ανήκει στους ιδιώτες, ανήκει στο Δημόσιο. Αυτό σημαίνει ότι, με την λήξη της μεταβατικής αυτής περιόδου, σημαντικό μέρος της ακίνητης περιουσίας των ιδιωτών κινδυνεύει να περάσει στην μερίδα του Δημοσίου.
Νέα προθεσμία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών
Πρόσφατα, με νέα νομοθετική ρύθμιση, δόθηκε παράταση ενός έτους πέραν της 30ης Νοεμβρίου 2024 για την διόρθωση των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών. Ωστόσο, η παράταση αυτή δεν έχει ενιαία ημερομηνία λήξης, αλλά εξαρτάται από το πότε τέθηκε σε λειτουργία το κτηματολογικό γραφείο της κάθε περιοχής.
Πρακτικά, δεδομένου ότι αναμένεται να ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση μέχρι το τέλος του 2025, οι ιδιοκτήτες μπορούν να θεωρούν ότι για τις περιοχές που κτηματογραφήθηκαν προ του έτους 2006 ή στις οποίες οι πρώτες εγγραφές καταχωρίστηκαν από 1-1-2013 έως 31-12-2016, η προθεσμία διόρθωσης των εγγραφών λήγει στο τέλος του 2026. Για τις υπόλοιπες περιοχές, η διόρθωση επιτρέπεται μέχρι την 31 Δεκεμβρίου του 8ου έτους από την έναρξη λειτουργίας του αντίστοιχου κτηματολογικού γραφείου.
Πώς μπορούν να προστατευτούν οι ιδιοκτήτες
Η ορθή και έγκαιρη καταχώριση των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων στο Κτηματολόγιο δεν είναι μία απλή τυπική διαδικασία, αλλά αποτελεί εργαλείο προστασίας της ακίνητης περιουσίας. Οι ιδιοκτήτες καλούνται να προβούν σε νομικό έλεγχο των ακινήτων τους, προκειμένου να διαπιστωθεί αν έχουν υποβάλει εγκαίρως δηλώσεις ιδιοκτησίας και αν υφίστανται σφάλματα ή παραλείψεις στις αρχικές κτηματολογικές καταχωρίσεις.
Η διόρθωση μπορεί να γίνει, αναλόγως, είτε εξωδικαστικά με αίτηση προδήλου σφάλματος είτε δικαστικά, με αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου. Επίσης, διόρθωση απαιτείται και αν υπάρχουν λάθη στα στοιχεία του ιδιοκτήτη, του συμβολαίου ή των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου (εμβαδόν, θέση) ή αν το ακίνητό έχει εγγραφεί στο Κτηματολόγιο ως δασικό.
Η σωστή δήλωση ιδιοκτησίας στο σύστημα του Κτηματολογίου δεν είναι απλώς γραφειοκρατική υποχρέωση· είναι πράξη ευθύνης απέναντι στην ακίνητη περιουσία και θεμέλιο της ασφάλειας των συναλλαγών. Ένας έλεγχος σήμερα μπορεί να αποτρέψει την απώλεια ενός ολόκληρου ακινήτου αύριο.
*Η Μαρίνα Διάφα (diafamarina@gmail.com) είναι δικηγόρος, μέλος του Ομίλου «Σ. Προβατά – Μ. Αθανασάκη».