Οι τιμές των κατοικιών στη Θεσσαλονίκη συνεχίζουν το ράλι, ανακτώντας, σταδιακά, σημαντικό μέρος των απωλειών στις αξίες τους, που καταγράφηκαν κατά τη διάρκεια της μνημονιακής περιόδου. Η εικόνα της κτηματαγοράς μοιάζει με ελατήριο που εκτινάχθηκε μετά από πολυετή συμπίεση και πηγαίνει κόντρα στην πανευρωπαϊκή τάση που ακολουθεί μια φθίνουσα πορεία.
Είναι χαρακτηρισμό πως η μεγαλύτερη αγορά ακινήτων στην Ευρώπη, η Γερμανία, καταγράφει από την αρχή του έτους σημαντική πτώση στις τιμές των ακινήτων κατά 6,8%, την ώρα που η Ελλάδα καταγράφει συνεχείς αυξήσεις.
Όσοι, λοιπόν, προδίκαζαν πως θα υπάρξει αποσυμπίεση τιμών φαίνεται να μην επαληθεύονται, τουλάχιστον επί του παρόντος, καθώς η ζήτηση εξακολουθεί να είναι αυξημένη σε σχέση με την προσφορά, την ώρα που τα επιτόκια και οι τιμές των υλικών κατασκευής ακολουθούν την αυξητική τους διαδρομή.
Το παράδοξο με τα παλιά διαμερίσματα
Πρωταγωνιστικό ρόλο στις αυξήσεις τιμών κατέχουν τα παλιά διαμερίσματα που καταγράφουν μεγαλύτερες αυξήσεις από αυτές των νεόδμητων. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας είναι ενδεικτικά.
Η αύξηση των τιμών το α΄ τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 ήταν 12,8% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 15,6% για τα παλαιά, δηλαδή ηλικίας άνω των 5 ετών. Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το α΄ τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 ήταν 16,5% στην Αθήνα, 16,1% στη Θεσσαλονίκη, 13,1% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 10,6% στις λοιπές περιοχές της χώρας.
Το παράδοξο όπως προκύπτει από τα στοιχεία της ΤτΕ είναι πως οι αυξήσεις είναι μεγαλύτερες στα μεταχειρισμένα διαμερίσματα και όχι στα νεόδμητα.
Ποιες είναι οι αιτίες
-Η πρώτη βασική διαπίστωση έρχεται από την Τράπεζα της Ελλάδος, σύμφωνα με την οποία «η χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων οδηγεί σταδιακά στη διάχυση των αυξήσεων των τιμών προς ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών, τεχνικών και ηλικιακών». Από την πλευρά τους, οι μεσίτες προσθέτουν ότι σε πολλές περιπτώσεις οι αυξήσεις στα παλιά σπίτια δεν ανταποκρίνονται στο λεγόμενο «value for money» και διαμερίσματα 40 ετών βγαίνουν στην αγορά σαν να ήταν καινούρια μετά από μια «επιφανειακή» ανακαίνιση, ή συχνά και χωρίς αυτήν.
-Παρά την επαναφορά, σταδιακά, των νέων κατασκευών εξακολουθεί να μην υπάρχει επαρκές απόθεμα νεόδμητων κατοικιών με αποτέλεσμα οι ενδιαφερόμενοι, εξ ανάγκης, να στρέφονται σε παλαιότερα ακίνητα.
-Ο κορωνοϊός άλλαξε τις ανάγκες ωθώντας αρκετούς Θεσσαλονικείς στην επιλογή μεγαλύτερων σπιτιών, καθώς σε κάποιες περιπτώσεις δημιουργήθηκε η ανάγκη για τη δημιουργία γραφείου (λόγω της τηλεργασίας) με αποτέλεσμα να επιλέγονται παλαιότερα ακίνητα που να εκτείνονται σε περισσότερα τμ.
-Σημαντικός αριθμός ακινήτων ζει στον… αστερισμό επερχόμενων πλειστηριασμών, ενώ χιλιάδες ακίνητα δηλώνονται ως κενά όπως προκύπτει από τα στοιχεία της ΑΑΔΕ.
-Η αύξηση των επιτοκίων αποθαρρύνει πολλούς από την απόκτηση κατοικίας μέσω στεγαστικού δανείου, με αποτέλεσμα με τα όποια κεφαλαία διαθέτει ο ενδιαφερόμενος να προβαίνει σε αγορά κατοικίας που εξυπακούεται πως θα είναι μεταχειρισμένη προκειμένου να πωλείται σε χαμηλότερη τιμή.
-Δυναμικά παρόντες στην κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης είναι οι ξένοι επενδυτές, οι οποίοι αναζητούν ευκαιρίες. Μετά την ανακαίνιση των ακινήτων που αποκτούν, τα επαναπροωθήσουν στην αγορά με σαφώς σημαντικά αυξημένες τιμές.