Άλλοτε επιβλητικά και περίτεχνα αρχιτεκτονικά διακοσμημένα κτήρια της Θεσσαλονίκης, που αποτελούν τα τελευταία ίχνη της σημαντικής αρχιτεκτονικής κληρονομιάς του 19ου και του 20ου αιώνα, ζουν εδώ και δεκαετίες παραδομένα στη φθορά του χρόνου, κάποια εκ των οποίων είναι ετοιμόρροπα και μοιάζουν με «βραδυφλεγή» βόμβα σε περίπτωση κατάρρευσης τους.
Ανάμεσά τους υπάρχουν κτήρια, τα οποία οι ιδιοκτήτες τους σκέφτονται να τα κατεδαφίσουν θέλοντας να απεμπλακούν από το «άγος» της προστασίας που τα επόμενα χρόνια μπορεί να τους προσφέρει η πολιτεία! Και αυτό γιατί κάθε κτήριο που χρονολογείται από το 1830 και μετά, εφόσον συμπληρώσει 100 χρόνια ζωής, θεωρείται εν δυνάμει νεότερο μνημείo και εξετάζεται για το αν θα πρέπει να κηρυχθεί διατηρητέο. Αυτό ακριβώς θέλουν να αποφύγουν κάποιοι ιδιοκτήτες που δεν αποκλείουν την κατεδάφιση.
«Το υψηλό κόστος αποκατάστασης και συντήρησης ενός διατηρητέου, με εξειδικευμένες εργασίες που απαιτούν ειδικές μελέτες και εγκρίσεις, χωρίς κίνητρα και βοήθεια από το κράτος, είναι ο λόγος που θεωρούν την κήρυξη της κατοικίας τους ως διατηρητέας περίπου ως ...καταδίκη», λέει αρχιτέκτονας που ασχολείται εδώ και χρόνια με αποκαταστάσεις διατηρητέων κτηρίων.
Στον δήμο Θεσσαλονίκης έχουν εντοπισθεί περίπου 700 κενά κτήρια, εκ των οποίων περί τα 200 είναι χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα.
Σημαντικός αριθμός, πρώην, εμβληματικών κατοικιών βρίσκονται στην άλλοτε «περιοχή των Εξοχών» και δη στην οδό Βασιλίσσης Όλγας, που κάποτε ήταν διάσπαρτη από κτήρια στολίδια, αλλά πλέον ρημάζουν καθώς οι σημερινοί ιδιοκτήτες, δεν συμφωνούν μεταξύ τους, με αποτέλεσμα να καταφεύγουν σε αυτά περιθωριακά άτομα, που συχνά προκαλούν φθορές.
Γιατί οι ιδιοκτήτες δεν προχωρούν σε αποκατάσταση των κτηρίων
Εκτιμάται ότι, σε ποσοστό άνω του 85%, τα νεοκλασικά κτήρια έχουν ανάγκη σημαντικών παρεμβάσεων αποκατάστασης, εκσυγχρονισμού και βελτίωσης της λειτουργικότητας και της ενεργειακής τους απόδοσης. Είναι κατά κανόνα ενεργοβόρα, χρειάζονται στατική ενίσχυση, οι κοινόχρηστοι χώροι και οι χώροι υγιεινής βρίσκονται σε κακή κατάσταση, οι εσωτερικές τους εγκαταστάσεις (υδραυλικές, ηλεκτρολογικές) είναι κατεστραμμένες, ενώ τα προβλήματα συντήρησης και διαχείρισης είναι δυσεπίλυτα.
Αξίζει να σημειωθεί πως το κόστος αποκατάστασης ξεπερνά κατά πολύ του κόστους για ένα απλό ακίνητο, ενώ είναι σημαντικά υψηλότερο από την αγοραία αξία του.
Το σημαντικότερο αγκάθι για την πλειονότητα των εν λόγω κτηρίων είναι πως συνήθως υπάρχει μεγάλος αριθμός συνιδιοκτητών που σε κάποιες περιπτώσεις ξεπερνούν τους δέκα, μεταξύ των οποίων μπορεί να περιλαμβάνονται φυσικά πρόσωπα, εταιρείες, τράπεζες, φορείς του Δημοσίου, ασφαλιστικά ταμεία. Το αποτέλεσμα είναι να δημιουργείται μια βαβέλ ιδιοκτητών, που κάνει σχεδόν αδύνατη κάθε αναβάθμιση και γενικότερα αξιοποίηση των κτηρίων.
Τι γίνεται με τους επενδυτές
Όπως εξηγεί μιλώντας στη Voria.gr, o Στέλιος Καραπιπέρης, οικονομολόγος MBA, επικεφαλής του τομέα ερευνών και διαπραγματεύσεων του γραφείου Θεσσαλονίκης της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate «δύσκολα μπαίνει κανείς στη διαδικασία να επενδύσει σε ένα διατηρητέο κτήριο ή σε ένα κτήριο που έχει χαθεί στη φθορά του χρόνου».
«Υπάρχουν βέβαια πέρα από τους... πολέμιους των εν λόγω κτηρίων και οι εραστές, οι οποίοι επιλέγουν να επενδύσουν σε αυτά για συναισθηματικούς λόγους αλλά και για λόγους prestige και θέσης του ακινήτου» σχολιάζει ο κ. Καραπιπέρης επισημαίνοντας πως τα νεοκλασικά όταν επιλέγονται, επιλέγονται κυρίως για μίσθωση, καθώς υπάρχει ελεύθερη μισθωτική περίοδος, κατά συνέπεια δίνεται η δυνατότητα στον ενοικιαστή να τα εκμεταλλευτεί και για μεγάλο χρονικό διάστημα (δεκαετιών) αν το επιθυμεί ώστε να κάνει απόσβεση της επένδυσης του.
Τα συγκεκριμένα κτήρια συνήθως αξιοποιούνται ως γραφειακοί χώροι ή boutique hotel.
Σύμφωνα με τον κ. Καραπιπέρη η αξιοποίηση των συγκεκριμένων κτηρίων είναι «ιδιαιτέρως δύσκολη, χρονοβόρα, προκειμένου να υπάρξουν οι αδειοδοτήσεις από μια σειρά υπηρεσιών και να ξεκινήσει η υλοποίηση των εργασιών για τη διαμόρφωση του χώρου και φυσικά κοστοβόρα».
Όπως λένε άνθρωποι της αγοράς δεν λείπουν περιπτώσεις Ελλήνων και ξένων επενδυτών που θέλησαν να αξιοποιήσουν εμπορικά διατηρητέα κτήρια και τελικά έκαναν πίσω καθώς οι καθυστερήσεις που αντιμετωπίσαν για να λάβουν τις σχετικές εγκρίσεις και άδειες τους ώθησαν στο να αλλάξουν γνώμη.
Λίγα λόγια για τα διατηρητέα
Τα διατηρητέα κτήρια αποτελούν σημαντικό κομμάτι της πολιτιστικής μας κληρονομιάς. Στην Ελλάδα τα διατηρητέα χωρίζονται σε δύο μεγάλες κατηγορίες ανάλογα με τον φορέα κήρυξης και προστασίας τους. Η πρώτη κατηγορία αφορά όσα ακίνητα υπάγονται αποκλειστικά στην αρμοδιότητα του υπουργείου Πολιτισμού και η δεύτερη όσα υπάγονται στην αρμοδιότητα του υπουργείου Περιβάλλοντος.
Αξίζει να σημειωθεί πως σε κάποιες περιπτώσεις υπάρχει παράλληλος χαρακτηρισμός και από τα δύο αρμόδια υπουργεία, κάτι που συνήθως αποφεύγεται. Τα διατηρητέα – νεότερα μνημεία αφορούν τα περισσότερα αστικά ακίνητα μετά από το 1830, για τα οποία εκδίδεται απόφαση του υπουργού Πολιτισμού, ύστερα από εισήγηση της υπηρεσίας και γνώμη του συμβουλίου.
Αξίζει να σημειωθεί πως σε περίπτωση αγοράς ενός διατηρητέου ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να ελέγχει πρωτίστως σε ποιον φορέα υπάγεται η προστασία του κτηρίου και κατά συνέπεια το θεσμικό πλαίσιο και τους περιορισμούς που ενδέχεται να προκύψουν.
Βασικές προϋποθέσεις για την αξιοποίηση των διατηρητέων κτήρια είναι να μην αλλοιωθούν η εσωτερική και εξωτερική τους μορφή, με αποτέλεσμα να ξεκινά ο Γολγοθάς των εν δυνάμει επενδυτών καθώς απαγορεύεται οποιαδήποτε επέμβαση χωρίς σχετική γνωμοδότηση από την Υπηρεσία Νεοτέρων Μνημείων και Τεχνικών Έργων.
Σημειώνεται πως υπάρχουν διατηρητέα κατ' όψη και κτήρια χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα και για το εσωτερικό τους με αποτέλεσμα οι δυσκολίες αξιοποίησης να αυξάνονται περιπλέκονται περεταίρω.
Όπως λένε καλά γνωρίζοντες το θέμα, υπάρχουν περιπτώσεις, νεοκλασικών κτηρίων που παραμένουν κολλημένες για περισσότερους από 12 μήνες καθώς εκκρεμούν οι σχετικές εγκρίσεις.
Το πρόγραμμα «Διατηρώ»
Αν και μέχρι σήμερα μετρά καθυστερήσεις το πρόγραμμα «Διατηρώ», που πρόκειται να χρηματοδοτήσει την αναβάθμιση διατηρητέων κτιρίων ή μνημείων με 80 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με δηλώσεις του γενικού γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, Ευθύμιο Μπακογιάννη «έρχεται το επόμενο διάστημα».
Σύμφωνα με τον κ. Μπακογιάννη ολοκληρώνεται η εξειδίκευσή του προγράμματος και αναμένεται να βγει η πρόσκληση τόσο για τους ιδιώτες όσο και για τους δημόσιους φορείς μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2024. Τόνισε πως καταβάλλεται προσπάθεια ώστε να βγει η πρόσκληση ακόμα και μέσα στον Ιανουάριο και θα χρηματοδοτεί μεταξύ άλλων δαπάνες για τη στατικότητα, την προσβασιμότητα και την ενεργειακή αναβάθμιση.