Μετά το ράλι τιμών, κυρίως, την τελευταία διετία στα ακίνητα, μία νέα χρονιά έρχεται, σύμφωνα με εκτιμήσεις των ανθρώπων της αγοράς ακινήτων… καλπάζοντας, με την αυξημένη ζήτηση να συνεχίζει και το 2025 και να τροφοδοτεί την ενίσχυση των τιμών, που δείχνουν να μην έχουν φρένα.
Ενδεικτικά της ανόδου των τιμών είναι τα στοιχεία, όπως αυτά προκύπτουν την ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδος, για το γ´ τρίμηνο του 2024 όποτε σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 αυξήθηκαν κατά 7,7% στην Αθήνα, 12,1% στη Θεσσαλονίκη, 4,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 9,5% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2023, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2022 ήταν 13,9%, 16,5%, 15,0% και 11,6% αντίστοιχα.
Όπως προκύπτει η μεγαλύτερη εκτίναξη τιμών καταγράφεται στη Θεσσαλονίκη, δημιουργώντας προβληματισμό σε ανθρώπους του χώρου του real estate για το αν πρόκειται για φούσκα, η οποία δεν αποκλείεται να σκάσει, ή αν αποτελεί μια εξελισσόμενη πραγματικότητα που πυροδοτείται από μια σειρά αιτιών, οι οποίες ωθούν προς τα πάνω την αξία των ακινήτων. Ας μην ξεχνάμε βέβαια και την πολυετή διολίσθηση των τιμών λόγω της οικονομικής κρίσης, που είχε ως αποτέλεσμα μια απότομη και συνεχή, σταδιακά από το 2017, όπως όλα δείχνουν, εκτόξευση τιμών.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) η όξυνση του προβλήματος του κόστους στέγασης είναι απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό, καθώς και της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο για μακρά χρονική περίοδο, η οποία αν και έχει επανακάμψει, δεν έχει οδηγήσει, επί του παρόντος, στην ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων.
Παράλληλα, προγράμματα που στόχο έχουν σκοπό την απόκτηση πρώτης κατοικίας από ευάλωτα νοικοκυριά (όπως το «Σπίτι μου 2» που κάνει πρεμιέρα τον Ιανουάριο του 2025) εκτοξεύουν τη ζήτηση, κρατώντας τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Άνοδο τιμών, τουλάχιστον για το πρώτο εξάμηνο του 2025, βλέπει, όπως εξηγεί στη Voria.gr, o Στέλιος Καραπιπέρης, οικονομολόγος MBA, επικεφαλής του τομέα ερευνών και διαπραγματεύσεων του γραφείου Θεσσαλονίκης της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, υπογραμμίζοντας πως η ζήτηση θα συνεχίσει να είναι σημαντική. Σύμφωνα με τον ίδιο, οι όποιες παρενέργειες καταγραφούν θα αφορούν σε περιοχές που μέχρι πρότινος επιλεγόταν - λόγω το μικρότερου ποσού, έναντι άλλων περιοχών της πόλης - που προβλεπόταν για την εξασφάλιση της Golden Visa.
Σημειώνει, δε, πως υπάρχουν κάποιοι εν δυνάμει αγοραστές που εκτιμούν πως θα υπάρξει -χωρίς να μπορούν να το προσδιορίσουν ή να το δικαιολογήσουν- μείωση τιμών, με αποτέλεσμα να τηρούν στάση αναμονής, εκτός αν προκύψει κάποια ευκαιρία, ωστόσο οι περισσότεροι προχωρούν στην αγορά κατοικίας από τη στιγμή που θα βρουν ακίνητο στις προδιαγραφές τους.
Ποια ακίνητα βρίσκονται στην κορυφή της ζήτησης
Στην κορυφή της πυραμίδας της ζήτησης βρίσκονται τα ακίνητα από 30 έως 60 τμ που επιλέγονται ως επένδυση, ενώ σημαντική ζήτηση έχουν και τα ακίνητα έως 100 τμ, ιδιαίτερα, όταν υπάρχει η δυνατότητα διαχωρισμού τους, καθώς προκύπτει σημαντικό οικονομικό όφελος για τον επενδυτή. Είναι χαρακτηριστικό πως για ένα διαμέρισμα 100 τμ, ανάλογα πάντοτε με το πού βρίσκεται και τι προσφέρει, το ενοίκιο κινείται γύρω στα 600 με 700 ευρώ, ωστόσο αν χωριστεί η απόδοση του αυξάνεται κατα 25% έως 50%.
Όσοι επιλέγουν το ακίνητο για ιδιοκατοίκηση τότε συνήθως προτιμούν διαμερίσματα από 90-130 τμ, κατά κύριο λόγο μέσα στον αστικό ιστό. Οι εποχές που οι Θεσσαλονικείς επέλεγαν κατοικίες εκτός Θεσσαλονίκης. πχ. σε περιοχές όπως το Τριάδι, ο Τρίλοφος, η Περαία κλπ ανήκουν πλέον στο παρελθόν, κυρίως λόγω της απόστασης και των αυξημένων εξόδων για τη μετακίνηση.
Η κυριαρχία της Θέρμης
Η περιοχή που κατέγραψε το 2024 και θα συνεχίσει να παρουσιάζει αυξημένη ζήτηση λόγω των νέων οικιστικών projects που έχουν κατασκευαστεί, ή είναι στη διαδικασία, είναι η Θέρμη. Η περιοχή λόγω του σημαντικού αριθμού των οικοπέδων που διαθέτει έχει μπει για τα καλά στο στόχαστρο των κατασκευαστικών εταιρειών με αποτέλεσμα να δημιουργείται ένα νέο, σύγχρονο, υψηλών προδιαγραφών απόθεμα, κατοικιών, που απευθύνεται σε ένα ευρύ target group, με τις τιμές του τμ να κυμαίνονται από 2.100 - 2.500 ευρώ. Πέρα από τους Θεσσαλονικείς που επιλέγουν την περιοχή, πέρυσι, δεν ήταν λίγοι και οι ξένοι επενδυτές που έδωσαν ψήφο εμπιστοσύνης στη Θέρμη, λόγω του χαμηλότερου προβλεπόμενου ύψους επένδυσης για την απόκτηση golden visa, αλλά και της απόστασης από το αεροδρόμιο και τη Χαλκιδική.
«Τα επόμενα χρόνια η Θέρμη θα γίνει συνέχεια της Θεσσαλονίκης» εκτιμά ο κ. Καραπιπέρης τονίζοντας, ωστόσο, πως για κάποιο διάστημα θα σταματήσει η κατασκευή νέων κατοικιών. «Πρέπει να γίνει απορρόφηση του υπάρχοντος προϊόντος, υπάρχει διαθέσιμο απόθεμα», λέει χαρακτηριστικά, τονίζοντας πως διαχρονικά υπάρχει ζήτηση στο κέντρο, στα ανατολικά της πόλης, στην Παλιά, αλλά και στη Νέα Παραλία, στη Σοφούλη, με τους φανατικούς οπαδούς των εν λόγω περιοχών να βάζουν βαθιά το χέρι στην τσέπη, προκειμένου να αποκτήσουν το ακίνητο της αρεσκείας τους.
Τι γίνεται με τα Κωνσταντινουπολίτικα
Οικόπεδα που μέχρι πρότινος τα κρατούσαν, με την προσδοκία αύξησης των τιμών πώλησης, βγάζουν ιδιοκτήτες στην περιοχή των Κωνσνταντινουπολίτικων εκτιμώντας πως ήρθε, πλέον, η ώρα αξιοποίησης τους. Είτε με τη μέθοδο της αντιπαροχής είτε της πώλησης προκύπτουν στην αγορά νέες οικοδομές. Αυτή την περίοδο, στην περιοχή, είναι στο στάδιο της αποπεράτωσης περίπου 15 οικοδομές με τις τιμές πώλησης για νεόδμητες κατοικίες να κυμαίνονται από 3.000 έως 4.000 ευρώ το τ.μ.. Θα πρέπει να σημειωθεί πως στην περιοχή υπάρχουν μικρά οικόπεδα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα οικοπέδου 400 τμ που πωλήθηκε 500.000 ευρώ.
Κινητικότητα πάντως για την απόκτηση κατοικίας υπάρχει και για την περιοχή της Καλαμαριάς, αλλά και του Εύοσμου.
Το νέο ψηφιακό εργαλείο
Στο μεταξύ, ένα νέο ψηφιακό εργαλείο που θα δίνει τη δυνατότητα στους πολίτες να βλέπουν τις πραγματικές τιμές των ακινήτων σε κάθε περιοχή της χώρας ετοιμάζουν τα υπουργεία Οικονομικών, Ψηφιακής Διακυβέρνησης και η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).Η ψηφιακή εφαρμογή η οποία θα αποτυπώνει την πραγματική τιµή ενός ακινήτου θα ενεργοποιηθεί το 2025 και εκτιμάται ότι θα συμβάλλει στη διαφάνεια και αξιοπιστία στην αγορά ακινήτων, αλλά και στη μείωση των τιμών.
Σήμερα, στην αγορά των ακινήτων επικρατούν πλασματικές τιμές, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις οι τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια αγοραπωλησίας ή μίσθωσης είναι χαμηλότερες σε σχέση με τις τιμές των αγγελιών και των μεσιτών. Το νέο σύστημα θα χρησιµοποιεί τεχνητή νοηµοσύνη για τη συλλογή και ανάλυση δεδομένων από πολλαπλές πηγές, όπως συμβόλαια μεταβίβασης, αγγελίες πώλησης και στοιχεία από την Εφορία και το Κτηµατολόγιο. Με αυτόν τον τρόπο, οι πολίτες θα έχουν πρόσβαση σε µια ακριβή και επίκαιρη εικόνα για τις πραγματικές τιμές των ακινήτων.