Τον χορό στις αυξήσεις των ακινήτων σέρνουν τα μεταχειρισμένα έναντι των νεόδμητων, στη Θεσσαλονίκη. Ενδεικτική είναι η περίπτωση της δυτικής Θεσσαλονίκης, καθώς, όπως προκύπτει από πανελλαδική έρευνα της RE/MAX Ελλάδας, η αύξηση της τιμής του τμ το 2023 έναντι του 2022 στα μεταχειρισμένα διαμερίσματα ήταν διπλάσια συγκριτικά με τα καινούργια. Συγκεκριμένα η αύξηση στα παλαιότερα διαμερίσματα άγγιξε το 14,2%, όταν στα νεόδμητα η μέση αύξηση ήταν 7,1%.
Αξίζει να σημειωθεί πως στο νομό Θεσσαλονίκης, η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων ακινήτων ανέρχεται στα 2.449 ευρώ ανά τ.μ. παρουσιάζοντας αύξηση 9,6% και στα μεγαλύτερης ηλικίας ακίνητα στα 1.690 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή 12,6% υψηλότερα.
Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, στα μεταχειρισμένα ακίνητα η μέση τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 11,7% για να διαμορφωθεί σε 2.528 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στα νεόδμητα καταγράφεται αύξηση κατά 9% με τη μέση τιμή πώλησης να διαμορφώνεται σε 3.522 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Εξαίρεση αποτελεί η ανατολική πλευρά της Θεσσαλονίκης όπου η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων ακινήτων ανήλθε στα 2.556 ευρώ, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις - κοντά στο 20% - να παρατηρούνται στην περιοχή του Πανοράματος. Στα παλιότερα ακίνητα, η μέση τιμή διαμορφώθηκε στα 1.636 ευρώ, ήτοι 10,9% υψηλότερα από την προηγούμενη χρονιά.
Παραδοξότητα στις αυξήσεις
Τα παραπάνω στοιχεία καταδεικνύουν μια παραδοξότητα, καθώς για τις αυξήσεις των τιμών των νέων κατασκευών, υπάρχει αιτιολογία, κάτι που δεν ισχύει και για τις αντίστοιχες αυξήσεις των παλιότερων κατοικιών, πολλές εκ των οποίων έχουν κατασκευαστεί πριν από τουλάχιστον 25 χρόνια (με βάση τις δημοσιευμένες αγγελίες πώλησης).
Στην περίπτωση των νέων κατασκευών, υπάρχουν αντικειμενικοί παράγοντες που έχουν απογειώσει τις τιμές, πέραν ασφαλώς της σημαντικής ζήτησης. Το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατακόρυφα από τα μέσα του 2021 και μετά, τόσο σε ό,τι αφορά τις τιμές των υλικών, όσο και το εργατικό κόστος. Παράλληλα, τα νέα διαμερίσματα οφείλουν να έχουν συγκεκριμένες προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης, με βάση τον οικοδομικό κανονισμό, όπως θερμομόνωση, «πράσινες» λύσεις θέρμανσης και συμμόρφωση με τον τελευταίο αντισεισμικό κανονισμό, που επίσης αυξάνουν το κόστος.
Σύμφωνα με εκπροσώπους της αγοράς ακινήτων οι τιμές των μεταχειρισμένων «ακολουθούν» εκείνες των νεόδμητων. Ωστόσο, στην υφιστάμενη συγκυρία, φαίνεται πως παγιώνεται μια αντίθετη τάση, σύμφωνα με την οποία οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών, τρέχουν με γρηγορότερο ρυθμό από αυτές των νεόδμητων. Μάλιστα, σε κάποιες περιοχές, ακόμα και σπίτια ηλικίας άνω των 20 ετών, πλησιάζουν «επικίνδυνα» τις τιμές μιας νέας κατασκευής, χωρίς τις αντίστοιχες παροχές και προδιαγραφές, στοιχείο που ασφαλώς αποτελεί στρέβλωση.
Η εξέλιξη αυτή οφείλεται και στις υψηλές προσδοκίες που έχουν κάποιοι ιδιοκτήτες, αναφορικά με την τιμή που πιστεύουν πως μπορούν να εξασφαλίσουν. Μπορεί, η αγορά να έχει ανακάμψει, ωστόσο, δεν σημαίνει πως η ζήτηση που υφίσταται μπορεί να υποστηρίξει ιδιαίτερα υψηλές τιμές. Η πλειονότητα των αγοραστών ενδιαφέρονται για ακίνητα της τάξεως των 100.000 έως, μετά βίας, 200.000 ευρώ, ενώ όσοι μπορούν να αγοράσουν σε υψηλότερες τιμές, αποτελούν ένα μικρό ποσοστό των ενδιαφερόμενων.
Το αποτέλεσμα είναι να παρατηρείται ένα χάσμα ανάμεσα στο τι μπορούν να πληρώσουν οι υποψήφιοι αγοραστές και στο τι ζητούν οι πωλητές.
Ποιες είναι οι φτηνότερες περιοχές
Στο Κορδελιό, όπως προκύπτει από την έρευνα της RE/MAX καταγράφεται η χαμηλότερη τιμή πώλησης του τμ, στη Θεσσαλονίκη, ήτοι 1.000 για ακίνητα άνω των 5 ετών. Στα νεόδμητα η τιμή του διαμορφώνεται σε 1.787 ευρώ.
Ακολουθεί η Νέα Μηχανιώνα με τη μέση τιμή του τμ για τα μεταχειρισμένα να διαμορφώνεται σε 1.050 ευρώ και την τιμή των νεόδμητων να αγγίζει τα 1.480 ευρώ. Από κοντά και η Επανομή στην τιμή του τμ (1.060 ευρώ) αναφορικά με τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα, ενώ στα νεόδμητα φτάνει στα 1.800 ευρώ. Χαμηλή τιμή πώλησης εντοπίζεται και για τα μεταχειρισμένα στη Μενεμένη ήτοι 1.150 ευρώ ανά τμ. Αξίζει να σημειωθεί πως στην εν λόγω περιοχή δεν υπάρχει αναφορά για τις τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων. Στα 1.160 ευρώ το τμ πωλούνται τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα στην Περαία, ενώ οι τιμές των νεόδμητων διαμορφώνονται σε 1.800 ευρώ.
Χάσμα απόλυτων τιμών μεταξύ νεόδμητων και μεταχειρισμένων
Με την Παλιά Παραλία – η μέση τιμή πώλησης φτάνει στα 6.200 ευρώ ανά τμ για τα καινούργια διαμερίσματα και 5.400 ευρώ για τα παλαιότερα – να κρατά την πρωτοκαθεδρία στις τιμές, σημαντικές αποκλίσεις τιμών μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων διαμερισμάτων καταγράφονται σε μία σειρά περιοχών της Θεσσαλονίκης.
Συγκεκριμένα στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης η μέση τιμή του τμ, για τα νεόδμητα διαμορφώνεται στα 4.300 ευρώ, ενώ για τα μεταχειρισμένα στα 2.950, στη Νέα Παραλία 4.600 ευρώ /τμ για τα νεόδμητα και 3.300 ευρώ /τμ, για τα μεταχειρισμένα.
Στο Πανόραμα η τιμή του τμ για μία νεόδμητη κατοικία φτάνει τα 3.200 ευρώ, ενώ για μία μεταχειρισμένη στα 1.833. Στο Φάληρο η τιμή του τμ για νεόδμητο διαμέρισμα είναι στα 2.900, ενώ για παλαιότερο στα 1.780, στη Χαριλάου, 2.531ευρώ /τμ και 1.550 αντίστοιχα, στις Σαράντα Εκκλησιές 2.900 ευρώ /τμ και 1.740 αντίστοιχα, στην Καλαμαριά 3.360 ευρώ και 2.010, στην Κηφισιά 2.810 και 1.700 ευρώ, στο Καραμπουρνάκι 3.350 και 2.220 ευρώ και στο Βυζάντιο 2.800 και 1.800 ευρώ/ ανά τμ.
Οι περιοχές με τις μικρότερες αποκλίσεις τιμών
Αξίζει να σημειωθεί πως η μικρότερη απόκλιση τιμών μεταξύ νεόδμητων και παλιών διαμερισμάτων καταγράφεται στην Άνω Πόλη ήτοι 2.126 ανά τμ και 1.785 ευρώ, αντίστοιχα. Μικρές αποκλίσεις στις τιμές εντοπίζονται στην Πυλαία, καθώς το τμ για τα νεόδμητα διαμορφώνεται σε 2.200 ευρώ ενώ στα παλιά στα 1.780 ευρώ, αλλά και στους Αμπελόκηπους με την τιμή τμ για τα καινούργια διαμερίσματα να είναι στα 1.627 ευρώ και για τα μεταχειρισμένα στα 1.220 ευρώ.
Στις Συκιές η μέση τιμή του τμ για νεόδμητα αγγίζει τα 1.850 ευρώ, ενώ για τα μεταχειρισμένα τα 1.385.