Τετραπλάσια είναι η τιμή πώλησης του τμ στη Βιομηχανική Περιοχή Σίνδου (99,72 ευρώ) έναντι της τιμής στη Σίνδο, εκτός της ΒΙΠΕΘ (23,36 ευρώ), ενώ στην περιοχή του Καλοχωρίου οι τιμές βρίσκονται σχεδόν στο ήμισυ έναντι της ΒΙΠΕΘ (59,40 ευρώ). Οι τιμές πώλησης οικοπέδων για την ανάπτυξη logistics στη Θεσσαλονίκη υπολείπονται σημαντικά έναντι αυτών στα Μεσόγεια Αττικής (167,71 ευρώ/ τμ) αλλά και του Ασπρόπυργου (124,24 ευρώ/τμ).
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 15.750 τμ, ακολουθούν τα Οινόφυτα με 15.500 τμ, η ΒΙΠΕ Σίνδου με 13.500 τμ, το Καλοχώρι με 13.450 τμ, η Σίνδος (εκτός ΒΙΠΕ) με επιφάνεια 11.990 τμ, τα Μεσόγεια με διαθέσιμη επιφάνεια 10.150 τμ και η Ελευσίνα με επιφάνεια 9.300 τμ.
Τα στοιχεία προκύπτουν από την πρόσφατη μελέτη για τον κλάδο των logistics της Geoaxis.
Η στροφή των ενδιαφερομένων επενδυτών στην αγορά οικοπέδων οφείλεται, όπως αναφέρεται στην έρευνα, στο γεγονός «ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα». Βασικός επιταχυντής για τον τομέα των logistics αποτέλεσε η άνοδος του e-commerce διεθνώς.
Επενδύσεις 500 εκατ. ευρώ
Σύμφωνα με την έρευνα, πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2024 οπότε υπολογίζεται να υλοποιηθούν επενδύσεις ώς 500 εκατ. ευρώ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Premia Properties, η Prodea Investments, η Trastor, η HIG Capital και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Επενδύσεις logistics με αιχμή του δόρατος τη Βαλκάν Εξπόρτ υλοποιεί η Dimand στη Θεσσαλονίκη.
Οι τιμές ενοικίασης των αποθηκευτικών χωρών
Σύμφωνα με την έρευνα, ιδιαίτερα χαμηλές είναι οι τιμές ενοικίασης αποθηκευτικών χωρών στη ΒΙΠΕ Σίνδου με 3,08 ευρώ/τμ και το Καλοχώρι με 2,70 ευρώ/τμ. Στον Ασπρόπυργο η τιμή ενοικίασης είναι στα 4,95 ευρώ το τμ, στα Μεσόγεια Αττικής στα 4,33, στην Ελευσίνα στα 3,65, ενώ στα Οινόφυτα στα 2,74 ευρώ.
«Παρατηρούμε πως οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,7-4,95 ευρώ ανά τμ. Οι μισθώσεις πάνω από 4 ευρώ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης», αναφέρει η Geoaxis.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια προς μίσθωση καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 8.000 τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Οινόφυτα με 4.871 τμ ενώ τρίτα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4.000 τμ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν η ΒΙΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 3.550 τμ, η Ελευσίνα με 2.115 τμ και το Καλοχώρι με επιφάνεια 1.686 τμ.
Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας. Σημειώνεται πως η πλειονότητα των χρηστών ζητούν αποθηκευτικούς χώρους άνω των 10.000 τμ.
«Πρόβλεψή μας για το 2024 είναι η συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης και των ενοικίων, με μικρότερη όμως ταχύτητα, και η σταθεροποίηση των αποδόσεων πέριξ του 7%. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας», αναφέρεται στην έρευνα.
Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για την τρέχουσα χρονιά.
Οι τιμές πώλησης
Σύμφωνα με την έρευνα, μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 765,96 €/τμ, έπονται τα Μεσόγεια με 681,01 €/τμ και ακολουθεί η ΒΙΠΕ Σίνδου με 509,22 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζουν η Ελευσίνα με 443,79 €/τμ, τα Οινόφυτα με 417,40 €/τμ, ενώ τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 374,10 €/τμ.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μικρότερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στη ΒΙΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 2.736 τ.μ., ενώ στο Καλοχώρι είναι κατά τι μεγαλύτερη στα 2.810 τ.μ. Στα Μεσόγεια Αττικής εντοπίζεται η μεγαλύτερη διαθέσιμη επιφάνεια με 5.866 τμ και ακολουθούν ο Ασπρόπυργος με 4.500 τμ, η Ελευσίνα με 4.142 τμ και τα Οινόφυτα με 4.040 τμ.
Οι πέντε προκλήσεις που θα αντιμετωπίσει ο κλάδος
1.Η διαθέσιμη γη για νέες αναπτύξεις θα είναι όλο και πιο δύσκολη (άρα και πιο ακριβή) στην εύρεσή της.
2.Οι πολεοδομικοί περιορισμοί θα ενταθούν.
3.Το κόστος κατασκευής θα είναι δύσκολο να προβλεφθεί καθώς υλικά και πληθωρισμός θα είναι παράγοντες αβεβαιότητας.
4.Το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί, ιδιαίτερα σε εκτός αστικών κέντρων περιοχές. Η επιλογή της θέσης θα είναι στο μέλλον άμεσα εξαρτώμενη από την τοποθεσία προέλευσης του εργατικού δυναμικού.
5.Η ανάπτυξη με όρους ESG θα επιφέρει αλλαγές στον τρόπο διακίνησης των προϊόντων με προσπάθεια μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, ενώ η υιοθέτηση της πράσινης ανανεώσιμης ενέργειας θα ενταθεί στην προσπάθεια μείωσης του ενεργειακού κόστους.