Η αναγέννηση της οικοδομικής δραστηριότητας, που είχε παγώσει επί πολλά χρόνια, στη Θεσσαλονίκη και ήταν από τα μεγάλα θύματα της οικονομικής κρίσης και αργότερα όσων την ακολούθησαν, είναι ένα σημαντικό δείγμα της οικονομικής ανάπτυξης της περιοχής.
Για να φτάσουμε στο σημείο να ανοίξουν νέες δουλειές, να χτιστούν νέες οικοδομές και να αρχίσουν πολλά έργα υποδομής, κατασκευών κτλ., χρειάστηκε πολύς κόσμος -από τον κόσμο της εργασίας μέχρι τον κόσμο των επενδύσεων- να μείνει στον πάγο για μεγάλο χρονικό διάστημα. Το μεγάλο μέρος του ανθρώπινου παραγωγικού δυναμικού, που πλήρωσε αυτή τη στασιμότητα πολύ ακριβά τις τελευταίες δυο δεκαετίες.
Πλέον όμως είναι εμφανές ότι η μηχανή πήρε μπροστά για τα καλά και ο συγκεκριμένος κλάδος, ο κατασκευαστικός, γνωρίζει στην περιοχή σημαντική ανάπτυξη. Αν δημιουργείται μια νέα φούσκα ή όχι θα το δείξει μόνο ο χρόνος. Εκείνο που δεν μπορεί κάποιος να παραβλέψει είναι η κινητοποίηση σημαντικών κεφαλαίων και η ενεργοποίηση μιας σειράς από εργαζόμενους, επαγγελματίες και επιχειρήσεις, που αποκτούν σημαντικό αντικείμενο και πάλι.
Πόσο ωφελεί αυτό την τοπική κοινωνία είναι ένα ερώτημα που δεν έχει μόνο την προφανή απάντηση (νέες θέσεις εργασίας, νέο εισόδημα). Διότι για παράδειγμα εάν η αγορά λειτουργούσε με βάση μόνο τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης, τότε δεν θα βλέπαμε τις σημαντικές στρεβλώσεις που συνοδεύουν όλη αυτή την έκρηξη της ανοικοδόμησης.
Οι τιμές των ακινήτων για αγορά και για ενοικίαση φαίνεται ότι δεν έπιασαν ακόμα κορυφή. Αντιθέτως, συνεχίζουν εδώ και πολύ καιρό να τραβούν την ανηφόρα και την κορυφή τους δεν μπορούν ακόμα να τη δουν ούτε οι ειδικοί του κλάδου, όπως τουλάχιστον επισημαίνουν.
Από την άλλη οι αυξήσεις στα εισοδήματα δύσκολα μπορούν να βαδίσουν παράλληλα με το ράλι των τιμών στα ακίνητα. Έτσι, για κάποιους -πολλούς- η ανάπτυξη αυτή δεν είναι ωφέλιμη...
Αυτή τη στρέβλωση παρατηρούν έμπειροι παράγοντες του real estate και είναι επιφυλακτικοί ως προς το γενικότερο κλίμα ευφορίας που επικρατεί στην αγορά. Δεν θα είναι άλλωστε η πρώτη φορά που το φαινόμενο της ανεξήγητης αύξησης των τιμών (όχι μόνο στα ακίνητα, αλλά στο σύνολο των προϊόντων και υπηρεσιών) ακολουθείται από μια στασιμότητα, η οποία σε ορισμένες περιπτώσεις αποδείχτηκε καταστροφική.
Ευτυχώς, τα παράλογα ποσοστά αντιπαροχής αποτελούν μακρινό παρελθόν, όμως σε κάθε περίπτωση δεν έχουν αντιμετωπιστεί όλες οι στρεβλώσεις.
Ζήτηση στη Θεσσαλονίκη για αγορά και κυρίως ενοικίαση κατοικίας υπάρχει και μάλιστα μεγάλη. Δεν είναι αντίστοιχη η ζήτηση σε επίπεδο επαγγελματικής στέγης, γραφειακών χώρων, ακόμα και καταστημάτων. Εκεί τα πράγματα δεν ακολουθούν την εκρηκτική πορεία της αγοράς κατοικίας.
Κέντρο Θεσσαλονίκης
Ακόμα και σε ζώνες που λογικά αυτή την εποχή θα έπρεπε να είναι περιζήτητες, όπως για παράδειγμα στον άξονα της Εγνατίας. Εκεί όπου θα αρχίσει σε λίγους μήνες να λειτουργεί το μετρό και θα έπρεπε να μην υπάρχει αυτή την περίοδο ξενοίκιαστο κατάστημα ή επαγγελματικός χώρος, η προσφορά είναι ακόμα πολύ μεγάλη. Αυτό προβληματίζει λογικά τους πάντες. Και δεν είναι στρέβλωση. Απλώς οι εμπορικές και επιχειρηματικές προσδοκίες είναι πιο χαμηλές από τις αναμενόμενες. Φυσικά και υπάρχει μεγάλη κινητικότητα, αλλά το απόθεμα είναι πολύ μεγάλο ακόμα. Και το ερώτημα είναι όχι αν υπάρχει ενδιαφέρον, που δεδομένα υπάρχει, αλλά αν οι τιμές που ζητούνται είναι λογικές για ένα βιώσιμο business plan...
Στο κέντρο της πόλης τα περιθώρια δεν είναι μεγάλα κι έτσι οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι προφανές ότι θα διεκδικήσουν όσο το δυνατόν καλύτερες για τους ίδιους συμφωνίες. Μου λένε ότι σε κάποιες περιπτώσεις υπάρχουν ανεδαφικές προσδοκίες, όμως αυτό δεν το βάζεις σε καλούπι.
Περιφερειακοί δήμοι
Την ίδια ώρα σε περιφερειακούς δήμους ανοίγουν νέες εκτάσεις προς ανοικοδόμηση, υπάρχουν σε εξέλιξη πολύ σημαντικά πρότζεκτ, τα οποία λειτουργούν ως πόλος έλξης για κατοικία ή για οικονομική δραστηριότητα και γενικότερα η ανάπτυξη λειτουργεί με πιο ορθολογικούς όρους. Κι εκεί τα ποσά που απαιτούνται για την αξιοποίηση μιας έκτασης, ενός ακινήτου, είναι πολλές φορές εξωφρενικά ή τουλάχιστον έτσι μοιάζουν σε έναν μέσο πολίτη. Από τη στιγμή όμως που το ενδιαφέρον για αγορά, ενοικίαση, αξιοποίηση παραμένει πολύ ζεστό, περί ορέξεως...
Στις περιοχές όπου κινείται πολύ χρήμα εντάσσονται η Θέρμη, ο Εύοσμος, η Πυλαία, το Ωραιόκαστρο και έπονται αρκετές άλλες, όπου κινούνται ξανά τα πολεοδομικά σχέδια, οι εντάξεις νέων εκτάσεων στα σχέδια πόλης, ενώ υλοποιούνται σημαντικά έργα υποδομής, που θα προσελκύσουν ακόμα περισσότερους κατοίκους και επαγγελματίες.
Και την ίδια ώρα, δεν είναι λίγοι εκείνοι που περιμένουν νέες επενδύσεις να αρχίσουν, ώστε να πάρουν καλή θέση στις νέες αγορές που δημιουργούνται. Στους Λαχανόκηπους, στην Περαία, όπου θα κατασκευαστεί το ThessIntec, στο Φίλυρο, στην περιοχή άνωθεν περιφερειακής στον Εύοσμο, στην παραλιακή ζώνη μεταξύ Καλαμαριάς και Θερμαϊκού, στον άξονα που συνδέει Θέρμη και Πανόραμα...
Ο φόβος της νέας φούσκας
Ήρθε άραγε η εποχή που το πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης, η μητροπολιτική Θεσσαλονίκη, θα αρχίσει να βλέπει γεωμετρική αύξηση του πληθυσμού της; Τα έργα υποδομής και την ανοικοδόμηση την υποστηρίζουν οι νέες θέσεις εργασίας και οι οικονομικές επενδύσεις; Έχουμε πετύχει μια τέτοια αναλογία, ώστε να μην αποτελέσει αυτού του είδους η ανάπτυξη την επόμενη φούσκα;
Σήμερα υπάρχουν διαφορετικές ερμηνείες και εκτιμήσεις. Εξάλλου, όλα αυτά δεν γίνονται στη βάση ενός συνεκτικού σχεδίου, με ολιστική προσέγγιση. Αυτό δεν μπορεί να το παραβλέψει κάποιος. Κι αυτός πιστεύω είναι ο πιο βασικός παράγοντας που δεν μπορεί να γίνει οποιαδήποτε ασφαλής πρόβλεψη για το μέλλον. Αυτός είναι ο βασικός παράγοντας, που αντί να υπάρχει μια σταθερή αισιοδοξία επικρατεί η ρευστότητα, ο παράγοντας του ρίσκου και η ελλιπής στόχευση ή αν θέλετε η διαρκής αναπροσαρμογή των στόχων, ανάλογα με τις εξελίξεις στην αγορά και στα οικονομικά δεδομένα.
Οάσεις υπάρχουν στην έρημο. Και η Θεσσαλονίκη δεν είναι έρημος. Οπότε το γενικό, η πορεία του συνόλου της μητροπολιτικής περιοχής, υποτάσσει αργά ή γρήγορα το σημειακό, το τοπικό. Η αγορά των ακινήτων, των επενδύσεων, της κατοικίας, της επιχειρηματικότητας, είναι σήμερα κινούμενη άμμος στη Θεσσαλονίκη. Θα μπορούσε να είναι αλλιώς εάν υπήρχε ένα ολοκληρωμένο σχέδιο και συγκεκριμένος στόχος. Είναι μια έλλειψη, την οποία ελπίζω να μην πληρώσουμε ακριβά κάποια στιγμή.