Οι σύγχρονοι, ενεργειακά αποδοτικοί χώροι «τρέχουν» την αγορά γραφείων στη Θεσσαλονίκη, που παρά την κινητικότητα που καταγράφει από εταιρείες τεχνολογίας και πολυεθνικούς ομίλους, κυρίως outsourcing και επαγγελματικών υπηρεσιών, δεν διαθέτει την απαραίτητη διαθεσιμότητα τέτοιων χωρών που να ικανοποιούν τους ενδιαφερόμενους.
Η ζήτηση εντοπίζεται κυρίως στο κέντρο της πόλης και κοντά σε μεγάλους συγκοινωνιακούς κόμβους.
Αγορά δυο ταχυτήτων
Όπως επισημαίνεται στο market report της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, η αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης κινείται με δύο ταχύτητες. Από τη μια υπάρχει σημαντικό απόθεμα παλαιών και χαμηλής ποιότητας γραφειακών χωρών, που εμφανίζουν χαμηλή ζήτηση με αποτέλεσμα να παραμένουν κενοί, ενώ τα σύγχρονα γραφεία υψηλών προδιαγραφών (Grade A) παρουσιάζουν υψηλή ζήτηση και εξαιρετικά χαμηλή διαθεσιμότητα, κάτω από 5%.
Η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης που δημιουργείται εξηγεί και τη στροφή της αγοράς προς νέες κατασκευές ή εκτεταμένες ανακαινίσεις. Δεν είναι λίγες οι φορές που εταιρείες προχωρούν σε ενοποίηση και μετατροπή κατακερματισμένων παλαιότερων χώρων σε νέα, μεγαλύτερα και μονόχωρα σύγχρονα γραφεία.
Θα πρέπει να σημειωθεί πως η υιοθέτηση προτύπων ESG (Environmental, Social, Governance) λειτουργεί ως καταλύτης για την αναβάθμιση του κτηριακού αποθέματος, οδηγώντας σε αυξημένη ζήτηση για νέα ή πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα.
Στο μεταξύ, κάθε άλλο παρά διατεθειμένοι να πουλήσουν γραφειακούς χώρους εμφανίζονται οι ιδιοκτήτες τους, την ώρα που εμφανίζεται ισχυρή ζήτηση. Οι αποδόσεις για γραφεία κατηγορίας Α εκτιμώνται επί του παρόντος στο 7,25% - 7,50%. Αυτό υποδηλώνει υψηλό επίπεδο εμπιστοσύνης στις μακροπρόθεσμες προοπτικές ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων.
Πώς διαμορφώνονται οι τιμές
Η τιμή του ενοικίου γραφείων υψηλών προδιαγραφών κυμαίνεται από 15 - 17 ευρώ/τ.μ., αντανακλώντας την ισχυρή ανοδική πίεση λόγω της περιορισμένης προσφοράς. Η ετήσια αύξηση εκτιμάται στο 4,5%. Αντίθετα η μέση τιμή του τμ για παλαιότερα γραφεία είναι σημαντικά χαμηλότερή, ήτοι 10,5 ευρώ. Θα πρέπει να σημειωθεί πως η αυξανόμενη υιοθέτηση ευέλικτων μοντέλων εργασίας έχει οδηγήσει και στην ανάπτυξη του co-working, το οποίο αξιοποιεί και αναβαθμίζει παλαιούς χώρους στο κέντρο.
Σύμφωνα με το market report της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, οι προοπτικές για το 2026 παραμένουν θετικές, με δύο βασικούς άξονες: συνέχιση της ανοδικής πορείας των ενοικίων και σταδιακή ενεργοποίηση νέων αναπτύξεων. Τα ενοίκια στα prime γραφεία εκτιμάται ότι θα αυξηθούν επιπλέον κατά 3,5% έως 5%, ιδιαίτερα στο κέντρο και στις άμεσα συνδεδεμένες περιοχές. Την ίδια στιγμή, οι αποδόσεις αναμένεται να σταθεροποιηθούν κοντά στο 7%, ενώ η επενδυτική δραστηριότητα θα ενισχυθεί με την είσοδο νέων έργων στην αγορά.
