Χωρίς αμφιβολία το ζήτημα της στέγης είναι σήμερα ένα από τα πιο καυτά της ελληνικής κοινωνίας, καθώς η άνοδος των αξιών των ακινήτων και η συνακόλουθη αύξηση των ενοικίων σε συνδυασμό με τη μείωση των εισοδημάτων σε σχέση με το 2010 δημιουργούν προβλήματα σε ένα σημαντικό ποσοστό των Ελλήνων, που δυσκολεύονται να τα βγάλουν πέρα, καθώς αναγκάζονται να πληρώσουν για τη στέγαση το 40% -σε ορισμένες περιπτώσεις ίσως και παραπάνω- του εισοδήματος τους.
Αν και δεν υπάρχουν ακριβή στοιχεία για το πόσοι Έλληνες πληρώνουν ενοίκιο για πρώτη κατοικία -η ιδιοκατοίκηση μετριέται πλέον στο 65%-, υπολογίζεται ότι περίπου τα δύο στα δέκα ελληνικά νοικοκυριά -δηλαδή το 20%- είναι ενοικιαστές.
Το συγκεκριμένο ζήτημα, όμως, έχει διπλή όψη. Διότι στην αγορά ακινήτων δεν υπάρχουν ολιγοπωλιακές καταστάσεις, καθώς οι ιδιοκτήτες που μισθώνουν τα ακίνητά τους δεν είναι 50, 100 ή έστω 1.000 μεγαλοϊδιοκτήτες, αλλά πάνω από ένα εκατομμύριο μικροϊδιοκτήτες, αφού εισόδημα από ακίνητα εμφανίζει περίπου το 20% φορολογουμένων, ένα μέγεθος που προσεγγίζει το 1,1 εκατομμύριο.
Αυτό σημαίνει ότι από την άνοδο των αξιών και τις αυξήσεις των τιμών των ενοικίων επωφελούνται άνθρωποι της… διπλανής πόρτας, κάτι που εξ ορισμού κάνει το πρόβλημα ακόμη δυσκολότερο στην επίλυσή του. Πρόκειται για τυπική περίπτωση κοινωνικού αυτοματισμού, που παραμένει εν υπνώσει, αφού ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, αντί να ανταλλάξουν μεταξύ τους επιχειρήματα στον δημόσιο διάλογο, βολεύονται πετώντας την μπάλα στην εξέδρα. Φυσικά σε αυτή την κατεύθυνση στρώνει χαλί και η πολιτική αντιπαράθεση, στο πλαίσιο της οποίας η συγκεκριμένη διάσταση παραλείπεται -ή στην καλύτερη περίπτωση υποφωτίζεται. Διότι όλοι σπεύδουν να «αγκαλιάσουν» και να κατανοήσουν όσους δυσκολεύονται να αντεπεξέλθουν στις στεγαστικές τους ανάγκες, αλλά -για αυτονόητους λόγους- ουδείς είναι διατεθειμένος να ασχοληθεί με όσους αυξάνουν τα εισοδήματά τους ακριβώς από αυτήν την ανάγκη των άλλων.
Οι ευθύνες της πολιτείας
Κάπως έτσι η συζήτηση περιορίζεται στις ευθύνες της κυβέρνησης, που προδήλως υπάρχουν. Όπως υπάρχουν διαχρονικά ευθύνες της ελληνικής πολιτείας, που εδώ και δεκαετίες δεν έχει σχεδιάσει και υλοποιήσει κάποιου είδους στεγαστική πολιτική. Η αντιπαροχή, που ξεκίνησε επί Ελευθερίου Βενιζέλου, η εποχή του Κωνσταντίνου Καραμανλή, όταν μπήκαν πολλές περιοχές στο σχέδιο πόλης και αυξήθηκαν οι συντελεστές κάλυψης και δόμησης με αποτέλεσμα κατασκευαστική έκρηξη και τα προγράμματα του πάλαι ποτέ Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας, είναι μάλλον οι τελευταίες παραγωγικές κινήσεις του ελληνικού κράτους στο συγκεκριμένο πεδίο. Στις μέρες μας ίσως μόνο η δημιουργία του Κτηματολογίου συνιστά μέτρο εξορθολογισμού του πεδίου των ακινήτων. Αλλά καλό θα ήταν να μη μας διαφεύγει ότι το Κτηματολόγιο στην Ελλάδα υλοποιείται με καθυστέρηση αιώνων στην κυριολεξία, αφού υπήρχαν περιοχές της Οθωμανικής αυτοκρατορίας -για παράδειγμα η Κωνσταντινούπολη- που είχαν Κτηματολόγιο, στο οποίο προσφεύγουν μέχρι και σήμερα όσοι ασχολούνται με την αγορά ακινήτων. Επίσης, και η κατάργηση του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα συμβάλλει στη συγκράτηση του κόστους, τουλάχιστον θεωρητικά, αφού στον κλάδο της οικοδομής λόγω της εμπλοκής πολλών επαγγελμάτων και ειδικοτήτων είναι αρκετά δύσκολο να προσεγγίσει κανείς με απόλυτη λεπτομέρεια τον μηχανισμό διαμόρφωσης των τελικών τιμών.
Το βασικό εργαλείο στεγαστικής πολιτικής που έχει η πολιτεία, αλλά ουδέποτε άσκησε στην Ελλάδα με οργανωμένο, συντεταγμένο και προγραμματισμένο τρόπο, είναι η επέκταση των σχεδίων πόλεως, που στην Ελλάδα αποτελούν πεδία άσκησης μικροπολιτικής. Επίσης, τα ειδικά χωροταξικά σχέδια, με βάση τα οποία καθορίζονται οι χρήσεις γης ανά περιοχή, βραδυπορούν κάπου ανάμεσα στη γραφειοκρατία της κεντρικής διοίκησης και της αυτοδιοίκησης, αλλά και των δικαστηρίων, με αποτέλεσμα να ολοκληρώνονται -εάν ολοκληρωθούν- με καθυστέρηση δεκαετιών, όταν -σε πολλές περιπτώσεις- έχουν ξεπεραστεί από την ίδια τη ζωή.
Μια ανάσα στο στεγαστικό πρόβλημα της χώρας θα μπορούσαν ασφαλώς να δώσουν τα χιλιάδες κλειστά ακίνητα, που αποτελούν το μείζον πρόβλημα, καθώς παραμένουν στην κατοχή των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις, τους γνωστούς μας servicers. Όπως δείχνουν τα πράγματα σημαντικό ποσοστό από αυτά τα ακίνητα θα βγουν στην αγορά το επόμενο διάστημα, καθώς υπάρχουν μια σειρά από ζητήματα που πρέπει να διευθετηθούν και κινούνται, πλέον, με ταχύτερες διαδικασίες. Αφορούν κυρίως νομιμοποιήσεις και λοιπές γραφειοκρατικές -και εξαιρετικά χρονοβόρες- διαδικασίες και δευτερευόντως -σε κάποιες περιπτώσεις- τις επιπτώσεις των συγκεκριμένων πωλήσεων στο ενεργητικό και τα κεφάλαια των τραπεζών, παρά το ότι τα προηγούμενα χρόνια έχουν ληφθεί στους ισολογισμούς τους σε σημαντικό βαθμό σχετικές προβλέψεις. Βέβαια, πολλά από αυτά τα ακίνητα είτε είναι σε κτήρια που θέλουν εκ βάθρων ανακαίνιση είτε βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές. Οπότε: αφενός μεν χρειάζεται απλοποίηση των γραφειοκρατικών διαδικασιών, όχι μόνο για τις μεταβιβάσεις ή μισθώσεις αλλά ΚΑΙ για τις ανακαινίσεις -αρκεί να σκεφτεί κανείς τον ηλεκτρονικό φάκελο ενός κτηρίου του 1950 που είναι εφιάλτης-, ενώ χρειάζεται οπωσδήποτε και μια πολιτική αναβάθμισης των υποβαθμισμένων περιοχών, ώστε να αξίζει κάποιος να επενδύσει σε αυτές.