Της Μαρίνας Διάφα*
H εκτόξευση των ενοικίων, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών και η παράλληλη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων συνθέτουν ένα τοπίο όπου η πρόσβαση σε προσιτή οικονομικά στέγη γίνεται ολοένα δυσκολότερη. Πίσω όμως από τη δημόσια συζήτηση υπάρχει ένα κρίσιμο στοιχείο: το νομικό πλαίσιο, το οποίο καθορίζει με ακρίβεια τι δικαιούται κάθε πλευρά — και τι δεν επιτρέπεται, όσο κι αν αλλάζουν οι συνθήκες στην αγορά.
Η τριετής διάρκεια: Ένα θεμέλιο προστασίας
Στις μισθώσεις κατοικίας, η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια των τριών ετών ισχύει υποχρεωτικά, ακόμη και αν στο συμφωνητικό μίσθωσης αναγράφεται μικρότερος χρόνος. Αυτό σημαίνει ότι ο μισθωτής, εφόσον είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του, δικαιούται να παραμείνει στο ακίνητο μέχρι την ολοκλήρωση της τριετίας, ενώ ο εκμισθωτής δεν μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση στο ενδιάμεσο για να αναζητήσει υψηλότερο ενοίκιο, για ιδιοκατοίκηση ή για διαφορετική χρήση του ακινήτου.
Αυξήσεις ενοικίων: Δικαίωμα ή υπέρβαση;
Στο ελεύθερο καθεστώς των μισθώσεων που ισχύει σήμερα, ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής είναι ελεύθεροι να συμφωνήσουν τόσο το ύψος του μισθώματος όσο και την τυχόν αύξηση αυτού. Αν όμως δεν υπάρχει ρητός όρος στο μισθωτήριο, ο εκμισθωτής δεν μπορεί, εντός της τριετίας, να αυξήσει μονομερώς το μίσθωμα.
Μετά τη λήξη της τριετούς ελάχιστης διάρκειας, η σύναψη νέου μισθωτηρίου με υψηλότερο μίσθωμα είναι επιτρεπτή και απαιτεί συμφωνία των μερών. Αν ο ενοικιαστής δεν αποδεχθεί την αύξηση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μην ανανεώσει τη μίσθωση και να ζητήσει το ακίνητο πίσω, χωρίς να θεωρείται αυτό καταχρηστικό. Ωστόσο, μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις με δικαστική διαδικασία να τεθεί ένα νομικό φρένο στην υπερβολική ή αιφνίδια αύξηση, ειδικά όταν ο ενοικιαστής είναι οικονομικά αδύναμος και η αύξηση είναι δυσανάλογη προς τις συνθήκες της αγοράς.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Τι αλλάζει με τον νέο νόμο
Η παράλληλη άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδίως μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, έχει απορροφήσει σημαντικό αριθμό ακινήτων. Ο πρόσφατος νόμος που τέθηκε σε εφαρμογή από τον Οκτώβριο του 2025 εισάγει αυστηρότερες προδιαγραφές ασφαλείας, υποχρεώσεις ποιότητας και ενισχυμένο φορολογικό έλεγχο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με στόχο να εξισορροπήσει μια αγορά που λειτουργούσε ουσιαστικά χωρίς σαφή όρια.
Λύση της μίσθωσης: Πότε και πώς επιτρέπεται
Η μίσθωση μπορεί να λυθεί όχι μόνο με τη λήξη της διάρκειάς της, αλλά και με καταγγελία για συγκεκριμένους λόγους. Συνηθέστερη περίπτωση είναι η μη πληρωμή ενοικίων, όπου ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει διαταγή απόδοσης μισθίου και άμεση αποβολή. Καταγγελία επιτρέπεται επίσης για κακή χρήση του ακινήτου ή παράβαση όρων, όπως η απαγορευμένη υπομίσθωση. Ο μισθωτής, αντίστοιχα, μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση όταν το ακίνητο είναι ακατάλληλο για ασφαλή διαμονή, λόγω σοβαρών ελαττωμάτων (π.χ. έντονη υγρασία ή πλημμύρα). Η μίσθωση μπορεί πάντα να λυθεί με κοινή συμφωνία, που καλό είναι να αποτυπώνεται εγγράφως για να αποφεύγονται μελλοντικές διαφωνίες.
Νομικά άρτιο συμφωνητικό μίσθωσης: Ασπίδα και για τις δύο πλευρές
Σε μια εποχή όπου η μίσθωση κατοικίας αποτελεί οικονομική δέσμευση σημαντικού βάρους και οι μισθώσεις αγγίζουν συχνά το ένα τρίτο του μηνιαίου εισοδήματος, η σύνταξη νομικά ορθού μισθωτηρίου είναι ουσιαστική προστασία και για τα δύο μέρη. Τα «συμφωνητικά περιπτέρου» — χωρίς νομικό έλεγχο, χωρίς προϋποθέσεις, χωρίς σαφείς ρήτρες — αποτελούν συνταγή για βέβαιες συγκρούσεις και ακριβές δικαστικές περιπέτειες και είναι πλέον καιρός να εγκαταλειφθούν.
Ένα ολοκληρωμένο και νομικά ορθό συμφωνητικό μίσθωσης πρέπει να καθορίζει με ακρίβεια τη διάρκεια της μίσθωσης, το ποσό του ενοικίου και τον τρόπο αναπροσαρμογής – αύξησής του, την χρήση του ακινήτου, ποια έξοδα επιβαρύνουν κάθε μέρος, ποιος επιβαρύνεται με τις μικροεπισκευές και την αποκατάσταση των φθορών, την εγγύηση και τους όρους επιστροφής της, τα κοινόχρηστα, τυχόν ζημίες από κακή χρήση, ακόμη και ζητήματα όπως τα κατοικίδια ή η διατήρηση κλειδιών.
Με τον τρόπο αυτό, προστατεύεται η κατοικία για τον μισθωτή και εξασφαλίζεται σταθερό εισόδημα για τον εκμισθωτή, χωρίς δυσάρεστες εκπλήξεις ή ζημίες. Με καθαρούς κανόνες και σαφείς συμφωνίες, η μίσθωση μπορεί να λειτουργήσει όπως πρέπει: ως μια σχέση εμπιστοσύνης, και όχι ως εστία αβεβαιότητας.
*Η Μαρίνα Διάφα (diafamarina@gmail.com) είναι δικηγόρος, μέλος του Ομίλου «Σ. Προβατά – Μ. Αθανασάκη».
