Το τελευταίο διάστημα οι δήμαρχοι, μεταξύ των οποίων και αρκετοί της Θεσσαλονίκης, ασχολούνται με μια πολύ σημαντική δουλειά, η οποία έχει να κάνει με τα Τοπικά (σε κάποιες περιπτώσεις και Ειδικά) Πολεοδομικά Σχέδια. Αυτήν την περίοδο αρχίζει η προετοιμασία των σχετικών μελετών, που ουσιαστικά θα διαμορφώσουν το μέλλον κάθε περιοχής για τις επόμενες δεκαετίες.
Ένας σχεδιασμός που έλειπε και είχε ως συνέπεια την άναρχη δόμηση, την ανυπαρξία χρήσεων γης, την ασυντόνιστη ανάπτυξη. Κι επειδή αυτός ο σχεδιασμός έλειψε επί πολλές δεκαετίες όλοι μας ερχόμαστε αντιμέτωποι με εκτρωματικές καταστάσεις, που φτάνουν σε ορισμένες περιπτώσεις στην καταστροφή του χώρου, σε μη αναστρέψιμα αποτελέσματα. Περιουσίες υποθηκεύονται, η αξιοποίηση είναι στρεβλή, οι οικισμοί αναπτύσσονται προβληματικά, σε βάρος του περιβάλλοντος και της βιωσιμότητας, και τελικά αντιμετωπίζουν ζητήματα λειτουργίας, που υποθηκεύουν την καθημερινότητα και τη ζωή σε αυτούς.
Η αξία των ΤΠΣ
Στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα καθοριστούν χωροταξικά, πολεοδομικά και περιβαλλοντικά ζητήματα και κυρίως θα έχουν οι δήμοι ένα σύγχρονο εργαλείο σχεδιασμού σχετικά με την ανάπτυξη και την οργάνωση κάθε περιοχής ως προς τις χρήσεις γης, τους όρους και τους περιορισμούς για τη δόμηση, τα όρια των γειτονιών, τις κεντρικές περιοχές, τις περιοχές προστασίας, τις ζώνες ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων κτλ.
Αντιγράφω από το σχετικό κείμενο τον σκοπό των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων: «Είναι η ταχεία ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού για το σύνολο της χώρας, με ειδικότερους στόχους μέσω της υλοποίησης των προγραμμάτων, την επίτευξη διατηρήσιμης οικονομικής ανάπτυξης, τη δημιουργία ισχυρής παραγωγικής βάσης, την εδαφική και κοινωνική συνοχή, την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, της βιοποικιλότητας και του τοπίου, την αειφόρο χρήση των φυσικών πόρων καθώς και τη βιώσιμη εν γένει χωρική ανάπτυξη με γνώμονα την ορθολογική οργάνωση του χώρου».
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θεωρούνται το πλέον σημαντικό επίπεδο του πολεοδομικού σχεδιασμού, διότι σε αυτό το επίπεδο καθορίζονται οι οικιστικές περιοχές, οι περιοχές παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, οι περιοχές προστασίας, οι περιοχές με ειδικό καθεστώς και οι περιοχές ελέγχου χρήσεων γης.
«Καθορίζονται το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης και τα βασικά προγραμματικά μεγέθη ανάπτυξης και εξυπηρέτησης οικισμών, τα όρια πολεοδομικών ενοτήτων και οικισμών, οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης, οι σημαντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις, οι ζώνες ειδικών πολεοδομικών κινήτρων, το οδικό δίκτυο, τα λοιπά μεταφορικά, τεχνικά και περιβαλλοντικά δίκτυα και υποδομές, τυχόν εύλογα στρατηγικά μέτρα προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, μέτρα υποστηρικτικά της αντιμετώπισης εκτάκτων αναγκών και διαχείρισης συνεπειών φυσικών και τεχνολογικών καταστροφών και λοιπών απειλών, καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρος ή περιορισμός που απαιτείται για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση κάθε δημοτικής ενότητας των δήμων της χώρας».
Νομίζω όλα αυτά αναδεικνύουν τη σημασία των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, καθώς έχουν οραματικό ορίζοντα την επόμενη δεκαπενταετία.
Ο τοίχος που ορθώνεται μπροστά
Οι μελέτες θα γίνουν. Συνολικά 250 δήμοι έχουν μπει σε αυτήν τη διαδικασία σε όλη τη χώρα. Κι αφού γίνουν οι μελέτες θα πρέπει για κάθε Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο να εκδοθεί το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα για να ισχύσει.
Και κάπου εδώ έρχεται η αμφιβολία και ο προβληματισμός. Ωραία τα σκέφτηκε η Πολιτεία και έβαλε σε αυτήν τη διαδικασία τους δήμους. Εξαιρετικά χρήσιμη και κρίσιμη για το μέλλον αυτή η υπόθεση. Μας αφορά όλους. Αφορά στη ζωή μας, στην καθημερινότητά μας, στην ανάπτυξη, στο μέλλον του τόπου.
Αλλά χρειάζεται έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, Καταλαβαίνουμε τι σημαίνει αυτό; Λαϊκά θα το πω για να το καταλάβουν όλοι. Όπως μου το είπαν όσοι εμπλέκονται στη διαδικασία πρακτικά. Για να εκδοθεί Προεδρικό Διάταγμα πρέπει κάθε Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο να περάσει από τη βάσανο του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το οποίο ΣτΕ δεν κάνει μια απλή διαδικαστική εξέταση της μελέτης και μία-δύο παρατηρήσεις για τα μάτια του κόσμου. Κάνει ουσιαστική δουλειά, σε βάθος.
Γι' αυτό και πολλές φορές οι αρμόδιοι φορείς αγανακτούν για τις καθυστερήσεις υποθέσεων που εκκρεμούν στο ΣτΕ. Για σκεφτείτε τώρα μέσα σε όλα όσα φορτώνονται στο ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο της χώρας να πέσουν 250 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια προς έγκριση, με τις ιδιαιτερότητες κάθε τόπου, με τις ειδικές προβλέψεις κτλ. Πότε θα προλάβει το ΣτΕ να τα εξετάσει όλα, να γίνουν οι παρατηρήσεις, να ενσωματωθούν, να επανεξεταστούν και να οδηγηθούν για την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος;
Έτσι το ερώτημα είναι εάν ο σχεδιασμός με ορίζοντα 15ετίας προλαβαίνει να έχει πρακτική αξία ή ακόμα κι εάν θα έχουμε τελικά Προεδρικό Διάταγμα πριν την 15ετία;
Λύση σε αυτό δεν έχω να προτείνω. Δεν άκουσα με όσους αρμόδιους συζήτησα και κάποια σοβαρή λύση. Αν όμως δεν βρουν έναν τρόπο να ξεπεράσουν οι αρμόδιοι την κλασική διαδικασία έκδοσης Προεδρικού Διατάγματος, τότε πολύ φοβάμαι ότι αυτή η σπουδαία προσπάθεια θα πάει στον βρόντο και είναι κρίμα, διότι έχουμε για πρώτη φορά ίσως την ευκαιρία να αποκτήσουμε οργανωμένους οικισμούς, οργανωμένο χώρο και μία βάση για ένα καλύτερο μέλλον, για μία καλύτερη καθημερινότητα, για σοβαρή ανάπτυξη.
Η επίμαχη ρύθμιση
Και θέλω να συνδυάσω αυτόν τον προβληματισμό με έναν ακόμη σχετικό, που ήρθε την προηγούμενη Πέμπτη στην επικαιρότητα, με αφορμή σχετική συζήτηση που έγινε στη Βουλή με τη συμμετοχή βουλευτών της Νέας Δημοκρατίας και η οποία πήρε περίεργη τροπή.
Τις τελευταίες μέρες έγινε θέμα η αντίδραση βουλευτών της Νέας Δημοκρατίας στη σχεδιαζόμενη ρύθμιση για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Η ουσία όμως δεν είναι στο πολιτικό ή παραπολιτικό σκέλος, αλλά στην ίδια τη ρύθμιση, η οποία επηρεάζει χιλιάδες πολίτες σε όλη τη χώρα και δεν πρέπει να περάσει στα ψιλά.
Και το αναφέρω αυτό διότι η κυβέρνηση φέρνει τη συγκεκριμένη ρύθμιση, υποτίθεται, για να βοηθήσει τους οικισμούς και τους πολίτες, να διορθώσει αστοχίες δεκαετιών στην οργάνωση των οικισμών και κυρίως για να δημιουργήσει τις βάσεις στις οποίες θα στηριχθούν τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, ώστε να υπάρχει ολοκληρωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός. Κανείς δεν αμφισβητεί την αξία της.
Τα μέλη της Κοινοβουλευτικής Ομάδας της Νέας Δημοκρατίας συζήτησαν με τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρο Παπασταύρου, και τον υφυπουργό, Νικόλαο Ταγαρά, σε μια συζήτηση που οργανώθηκε από τον γενικό γραμματέα της Κοινοβουλευτικής Ομάδας της ΝΔ, Απόστολο Βεσυρόπουλο, σε συνεργασία με τον διευθυντή της Κοινοβουλευτικής Ομάδας της ΝΔ, Πέτρο Τζανετάκο. Συμμετείχαν περισσότεροι από 65 βουλευτές. Κι αφού η ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος ενημέρωσε τους βουλευτές για το νέο Προεδρικό Διάταγμα που θέτει τις προδιαγραφές οριοθέτησης των οικισμών μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας και ειπώθηκαν τα καλά (ότι το νέο πλαίσιο διορθώνει αστοχίες δεκαετιών και δημιουργεί τις βάσεις στις οποίες θα στηριχθούν τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια ώστε να υπάρχει ολοκληρωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός) ήρθαν οι παρεμβάσεις των βουλευτών.
«Η ηγεσία του υπουργείου απάντησε στις ερωτήσεις και τις απορίες των βουλευτών και διαβεβαίωσε πως η κυβέρνηση προστατεύει την ιδιοκτησία λαμβάνοντας υπόψη όλες τις θέσεις που συμβάλλουν προς αυτήν την κατεύθυνση», διαβάζω στη σχετική ανακοίνωση.
Η συγκεκριμένη διευκρίνιση ήταν αναγκαία, καθώς οι ενστάσεις που κατατέθηκαν είχαν ισχυρή βάση. Αν κάποιος ψάχνει για παραπολιτικά, για αντάρτες και για εσωκομματική αντιπολίτευση βλέπει το δένδρο και χάνει το δάσος. Μία συζήτηση βουλευτών του ιδίου κόμματος που αν δεν είναι προσχηματική γίνεται για να γίνουν βελτιώσεις σε μία τόσο σημαντική ρύθμιση. Αυτό βλέπω εγώ κι όχι αντάρτικα και ιστορίες.
Κι επειδή με ενδιαφέρει η ουσία, αυτή περιέχεται στη φράση που ειπώθηκε ότι η ρύθμιση «δημιουργεί περισσότερα προβλήματα απ' όσα προσπαθεί να επιλύσει. Ουσιαστικά, δεν μπορεί και δεν πρέπει να εφαρμοστεί κατά αυτόν τον τρόπο που ξεκίνησε».
Μπορεί θύμα επικοινωνιακά αυτής της ιστορίας να ήταν ο Λευτέρης Αυγενάκης, που κατέθεσε τις ενστάσεις του με επιχειρήματα, όμως αναγκάστηκε και ο ίδιος αντί τελικά να υπερασπίζεται τις παρατηρήσεις του να προσπαθεί να πείσει ότι δεν είναι αντάρτης.
Κι επειδή τις διάβασα τις παρατηρήσεις του τις παραθέτω:
«Το ΠΔ ακυρώνει συλλήβδην επεκτάσεις μετά το 1983, που είχαν γίνει με αποφάσεις νομάρχη, στηριζόμενο σε παλιές αεροφωτογραφίες και αγνοώντας οικοδομές με άδεια.
Χιλιάδες ακίνητα καθίστανται εκτός σχεδίου, χάνοντας το δικαίωμα δόμησης και την εμπορική τους αξία, χωρίς πρόβλεψη αποζημιώσεων ή μεταβατικές διατάξεις.
Οικόπεδα μετατρέπονται σε χωράφια.
Υπάρχει αβεβαιότητα για τις οικοδομικές άδειες που είναι σε εξέλιξη.
Aκόμη χειρότερα: δεν αισθάνονται ασφαλείς ούτε όσοι έχουν ήδη χτίσει εντός της τελευταίας 8ετίας (που είναι ο εύλογος χρόνος για την ανάκληση διοικητικής πράξης).
Οι σοβαρές αυτές συνέπειες επηρεάζουν το σύνολο σχεδόν της κοινωνίας. Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία (ΤΕΕ-ΤΑΚ, 2025):
92% των οικισμών της χώρας είναι κάτω των 2.000 κατοίκων.
80% των οικοπέδων απειλούνται με αποχαρακτηρισμό.
Εκτιμάται ότι θα είναι πάνω από 100 δισ. ευρώ η απώλεια της εμπορικής αξίας των ακινήτων.
8.500 οικοδομικές άδειες, που εκδόθηκαν το 2024 σε αυτούς τους οικισμούς, βρίσκονται στον αέρα.
Η αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών σε χιλιάδες οικόπεδα που έως τώρα θεωρούνταν οικοδομήσιμα, η πτώση στις τιμές, η αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες και επενδυτές, αλλά και η επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότητας, συνθέτουν μία εικόνα στασιμότητας και ανησυχίας. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, για τους πρώτες μήνες του 2025, είναι αποκαλυπτικά:
-17,3% μείωση στις οικοδομικές άδειες,
-37,2% μείωση στην επιφάνεια,
-38,4% μείωση στον όγκο της οικοδομικής δραστηριότητας».
Ο κ. Αυγενάκης προφανώς και εξυπηρετεί την εκλογική πελατεία του, αλλά λέει αλήθειες και επισημαίνει προβληματικά σημεία της ρύθμισης, τα οποία χρήζουν διορθώσεων. Γιατί τώρα πρέπει να βλέπουμε τον τρόπο που τα λέει, να βλέπουμε εχθρούς και να πηγαίνουμε τη μπάλα στην κερκίδα της επικοινωνιακής αποδόμησης, αντί να δώσουμε βάση στα επιχειρήματα; Ειδικά όταν αυτά συνοδεύονται κι από προτάσεις. Και γι' αυτό μένω στον κ. Αυγενάκη και δεν αναφέρομαι στους υπόλοιπους βουλευτές της ΝΔ, που επίσης είχαν σοβαρές ενστάσεις και παρατηρήσεις.
Δεν υιοθετώ τη φράση «το Προεδρικό Διάταγμα έγινε βιαστικά και επιπόλαια» και «χωρίς να υπολογιστούν η πολυπλοκότητα και οι επιπτώσεις του στην οικονομία, την περιφέρεια, την κοινωνία και την ιδιοκτησία». Αυτά ενοχλούν και ίσως έχουν και μια δόση υπερβολής.
Η ουσία είναι ότι οι συνέπειες είναι σοβαρές και όσα αναδείχτηκαν ως ζητήματα πρέπει να τύχουν εξέτασης και σοβαρής αξιολόγησης από το αρμόδιο υπουργείο.
Ας δουν όλοι επιτέλους την ουσία κι όχι τις αντιδικίες και τις κραυγές. Βλέπετε όσα ανέφερα προηγουμένως για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ισχύει και για τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια) τα έχουν ήδη εντοπίσει και οι βουλευτές. Δεν είναι τυχαία η αναφορά ότι «αν για οποιοδήποτε λόγο προκύψει εμπλοκή με το ΣτΕ σχετικά με την έκδοση των ΠΔ για ΤΠΣ και ΕΠΣ τυχόν επηρεάσει την εκταμίευση από το Ταμείο Ανάκαμψης, μπορείτε να κυρώσετε κάθε ΤΠΣ και ΕΠΣ χωριστά με διάταξη νόμου για να μην χαθούν χρήματα». Μπορεί να μην είναι η ενδεδειγμένη λύση (ανέφερα άλλωστε ότι εγώ δεν βλέπω τη λύση), αλλά είναι μια πρόταση.
Εξάλλου, το ζήτημα είναι τόσο σημαντικό που δεν χωρούν παιχνίδια εντυπώσεων. Αφορά στις περιουσίες χιλιάδων πολιτών, στην τσέπη χιλιάδων νοικοκυριών και στο μέλλον του τόπου μας συνολικά.